Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Что такое смена управляющей компании в многоквартирном доме?

Замена управляющей компании в многоквартирном доме предполагает, что вместо управляющей компании, которая работает в доме на текущий момент, жильцы дома выбирают новую компанию. 

Порядок управления многоквартирными домами регулируется разделом VIII Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

В Кодексе названы 3 способа управления многоквартирным домом (МКД):

1. непосредственное управление собственниками помещений в доме – такой вариант легален только тогда, когда в доме максимум 30 квартир,
2. управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом или другим специализированным потребительским кооперативом,
3. управление управляющей организацией (дальше мы также будем называть ее управляющей компанией).

Способ, которым будет управляться данный конкретный дом, выбирают собственники помещений в нем. Одним из таких способов может быть управление управляющей компанией. 

У нее обязательно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Кроме того, с управляющей компанией требуется заключить договор управления домом (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). 

Смена управляющей компании – это вопрос, актуальный для жителей многих домов не только в Москве, но и в регионах. Могут ли жильцы сменить управляющую компанию, по каким основаниям и как это сделать, выясним дальше. 

Новая управляющая компания может заменить не только нынешнюю, но и ТСЖ, организованное в доме – конечно, если жильцы решили, что управление домом лучше передать управляющей организации. В этом случае правильнее говорить о смене способа управления домом, а не о смене управляющей компании в многоквартирном доме. Как сменить ТСЖ на управляющую компанию, подробнее объясним ниже. 

Можно ли сменить управляющую компанию по дому?

Ответ на вопрос, можно ли поменять управляющую компанию по дому, утвердительный: жильцы имеют право сменить управляющую компанию. 

Это возможно, например, когда истекает срок действия договора управления с нынешней управляющей организацией. Если жильцы дома не желают, чтобы договор с ней считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, на которых он был заключен первоначально, надо заявить о прекращении договора. Это позволит сменить управляющую компанию, срок договора с которой закончился, на новую (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).  

Но больше всего вопросов вызывают ситуации, когда новую компанию выбирают до того, как подойдет к концу договор управления домом, который жильцы заключали с действующей компанией. Для этого надо расторгнуть договор управления домом с компанией, которая работает в доме на сегодняшний день, и заключить аналогичный договор с вновь избранной компанией. И то, и другое делается по решению общего собрания собственников помещений в МКД. Это решение и есть основание для смены управляющей компании многоквартирного дома.

Важно! Смена управляющей компании без согласия собственников тоже возможна, но лишь в исключительных случаях. Речь идет о выборе управляющей компании по результатам открытого конкурса, который орган местного самоуправления проводит в случаях и в порядке, установленных ЖК РФ. Тогда собственники помещений дома обязаны заключить договор управления с той компанией, которая выиграет конкурс (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). 

Как расторгнуть договор управления с действующей управляющей компанией?

Договор управления многоквартирным домом расторгается в порядке, который предусмотрен Гражданским кодексом РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). 

По общему правилу, на расторжение договора должны быть согласны обе стороны договора, то есть и жильцы, и управляющая компания. 

Но есть случаи, когда жители МКД могут отказаться исполнять договор, заключенный с управляющей компанией, в одностороннем порядке, то есть без ее согласия. Давайте уточним, что это за ситуации. 

Когда жители дома могут сменить управляющую компанию в одностороннем порядке?

Согласно ЖК РФ, жители многоквартирного дома могут в одностороннем порядке заменить УК, если:

1. УК нарушает договор управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ),
2. Прошел 1 год со дня заключения договора с УК, которую выбрали по результатам открытого конкурса (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ) – тут неважно, нарушает компания договор управления, или нет. 

А теперь остановимся на каждом из этих случаев подробнее.

Управляющая компания плохо работает 

Собственники помещений в многоквартирном доме могут расторгнуть договор с управляющей компанией, если она не выполняет его условия. Например, ненадлежащим образом содержит общее имущество дома, не ухаживает за придомовой территорией и т.п. (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

В такой ситуации собственники помещений в МКД принимают решение:

• о выборе другой управляющей организации или 
• об изменении способа управления домом – например, посредством создания ТСЖ. 

Управляющая компания выбрана по конкурсу больше года назад

Жильцы могут по своей инициативе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая компания выбрана по результатам открытого конкурса, который проводил орган местного самоуправления (далее - орган МСУ). 

Такой конкурс организуют строго в случаях, указанных в ЖК РФ. Например, когда истек срок действия договора управления данным домом, когда лицензия управляющей компании аннулирована или закончилась по сроку, орган МСУ обязан созвать общее собрание собственников помещений дома, чтобы решить на нем вопрос о выборе способа управления домом. Если собрание не проведено или не имело кворума, если решение собрания не принято или не реализовано, орган МСУ объявляет открытый конкурс по отбору управляющей организации и проводит его. Договор управления домом оформляют с той управляющей компанией, которая выиграла конкурс.

Но в дальнейшем жильцы дома имеют право отказаться от такого договора (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно по истечении каждого последующего года со дня его заключения. Однако до его истечения собственники помещений в МКД должны провести собрание, чтобы сменить:

• управляющую компанию или 
• способ управления домом - например, посредством жилищного кооператива.  

Обратите внимание: судебная практика говорит о том, что жильцы дома в одностороннем порядке могут сменить управляющую компанию, выбранную на основании открытого конкурса, не дожидаясь, пока пройдет 1 год со дня заключения договора по результатам конкурса.  

Приведем пример. В одном деле договор с управляющей компанией был подписан в мае 2020 года на основании протокола результатов открытого конкурса от 20.05.2020. А уже в сентябре того же года собственники помещений дома провели внеочередное общее собрание, избрали другую управляющую организацию и заключили с ней новый договор управления домом. Новая управляющая компания обратилась в Государственную жилищную инспекцию МО, чтобы та внесла изменения в реестр лицензий Московской области, но получила отказ. Дело дошло до суда. 

Тот встал на сторону новой управляющей организации и жильцов дома. Суд решил, что собственники помещений дома действовали законно. А также учел, что протокол общего собрания от 30.09.2020 никто не оспаривал и не признавал недействительным. То, что собрание провели до истечения года после выбора предыдущей управляющей организации, значения не имеет. По смыслу норм ЖК РФ, жители дома имеют право принять решение о расторжении договора управления с компанией, отобранной по конкурсу, в другие сроки – при условии, что со стороны управляющей компании нет возражений. Также суд отметил, что избранная по конкурсу управляющая компания не имеет никаких преимуществ перед другими (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.11.2021 N Ф05-28191/2021 по делу N А41-5009/2021). 

Важно! В других случаях, кроме названных выше, жильцам не удастся сменить управляющую компанию без ее согласия. 

Например, если управляющая компания, которую выбрали на общем собрании жителей дома (а не по конкурсу), работает как надо, обеспечивает жильцам благоприятные условия проживания и соблюдает все положения договора управления, расторгнуть с ней договор в одностороннем порядке не получится.

Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома предполагает следующие действия:

1. выбор новой управляющей компании,
2. проведение общего собрания собственников помещений МКД,
3. информирование о решениях собрания прежней управляющей компании и уполномоченного органа,
4. передача новой управляющей компании документов,
5. заключение договора с новой управляющей компанией,
6. сообщение о заключении договора управления в орган жилищного надзора.

А сейчас давайте детально разберемся с каждым шагом этого алгоритма и поясним, как происходит смена управляющей компании в МКД, и как сменить управляющую компанию в 2023 году. 

Шаг 1 – определяем управляющую компанию, которой хотим доверить управление домом

Первое, что нужно, чтобы сменить управляющую компанию, – это выбрать новую вместо той, что работает в вашем доме на сегодняшний день. Помните: управлять многоквартирным домом имеет право только одна управляющая организация (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

Узнать про конкретную управляющую компанию вы можете, в частности, в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства – ГИС ЖКХ, а также на сайте компании в сети Интернет. 

Например, в ГС ЖКХ можно найти

• Регистрационные данные УК (ОГРН, адрес, в т.ч. электронный),
• ФИО руководителя,
• Режим работы и часы приема,
• Список обслуживаемых УК домов и т.п.

Шаг 2 – проводим общее собрание о смене управляющей компании

Чтобы сменить управляющую компанию, надо непременно провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Его надо организовать по правилам, которые прописаны в ЖК РФ (статьи 44 – 48). 

Вид и форма собрания

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме – на годовом или внеочередном собрании – решают сами собственники помещений в МКД. 

По закону годовое собрание проводят в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом. Однако решением собрания можно предусмотреть другой срок. 

Внеочередное общее собрание можно созвать по инициативе любого из собственников помещений в МКД, а также по инициативе управляющей компании, которая на данный момент работает в доме. 

По форме собрание может быть:

• очным - когда собственники присутствуют на собрании, 
• очно-заочным - в этом случае они могут или прийти на собрание, или передать свои решения по вопросам повестки дня по адресу, который определен в сообщении о проведении собрания. 

Заочное голосование насчет смены управляющей компании допускается только, если назначенное очное собрание не имело нужного кворума (о кворуме собрания мы поговорим ниже).

Участники собрания

В собрании принимают участие собственники всех помещений дома - жилых и нежилых. 

Также в нем могут участвовать лица, которые приняли помещения в доме от застройщика по передаточному акту или другому аналогичному документу. Их надо учитывать при определении кворума собрания и при подсчете голосов по всем вопросам повестки дня (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04).

Голосование о смене управляющей компании можно осуществлять лично или через представителя, который имеет соответствующие полномочия – например, нотариальную доверенность (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ). 

Учтите: при смене собственника квартиры в управляющей компании должны быть актуальные данные о новом собственнике. Это необходимо в том числе для того, чтобы сообщить ему о готовящемся собрании и обеспечить его участие и голосование по вопросам повестки дня. 

Повестка дня собрания

В повестку дня собрания надо обязательно включить вопросы:

• о расторжении договора управления МКД, заключенного с действующей управляющей компанией, 
• о выборе новой управляющей компании. 

Кворум собрания

На собрании должен быть кворум для смены управляющей компании. Это так называемый кворум собрания, при котором оно правомочно, то есть имеет право принимать решения. 

Собрание имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений дома или их представители, которые обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). 

Кворум для принятия решения о смене управляющей компании 

Кроме того, обязателен кворум для принятия самого решения о выборе управляющей компании.

За новую управляющую компанию должно быть отдано более чем 50 % голосов. Это количество голосов для смены управляющей компании (для избрания новой управляющей компании) надо считать от общего числа голосов собственников помещений дома, а не от количества голосов собственников, которые присутствуют на собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Протокол собрания

Решения собрания оформляются протоколом согласно установленным Требованиям (Приложение № 1 к Приказу Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр). 

Протокол составляют в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты его проведения. По общему правилу, в протоколе должны стоять подписи председательствующего на собрании, секретаря собрания, а также лиц, которые считали голоса (членов счетной комиссии). Решения и протокол общего собрания – это официальные документы. Решения собрания обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме – в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 3 – сообщаем о решениях собрания прежней управляющей компании и в орган жилищного надзора 

На этом этапе надо составить уведомление о том, что общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение досрочно расторгнуть договор с действующей управляющей компанией. В уведомлении надо указать наименование новой управляющей организации и ее адрес. 

Уведомление составляют в письменной форме и прилагают к нему копию решения собрания.

Документ можно отослать либо по почте, либо вручить лично, либо направить через ГИС ЖКХ.В течение 5 рабочих дней со дня проведения собрания уведомление надо направить следующим адресатам:

1. В прежнюю УК, которая все еще управляет домом, 
2. в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) – например, в Москве - в Мосжилинспекцию.

Направить уведомление может лицо, которое собрание уполномочило на это, или сама новая управляющая компания (п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416).

По общему правилу, договор управления с нынешней управляющей компанией считается прекращенным с момента, когда она получила данное уведомление (п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ). Другой момент может быть указан в самом договоре управления. 

Кстати, уведомление считается доставленным, даже если адресат - прежняя управляющая компания уклонилась от получения корреспонденции в отделении связи, и письмо вернулось по истечении срока хранения (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Шаг 4 - получаем документацию (документы) от прежней управляющей компании

Этот этап предполагает, прежде всего, передачу технической документации при смене управляющей компании, а также передачу:

• других документов, связанных с управлением домом, 
• ключей от помещений, которые входят в состав общего имущества МКД,
• электронных кодов доступа к оборудованию, которое входит в состав общего имущества дома,
• технических средств и оборудования, которые необходимы для эксплуатации МКД и управления им. 

Все это прежняя управляющая компания обязана передать новой. Срок для передачи – 3 рабочих дня. Их надо считать со дня прекращения договора управления домом (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, далее - Правила по управлению МКД). 

Детально порядок передачи документации (документов) при смене управляющей компании прописан в разделе V Правил по управлению МКД.

Передачу документов оформляют актом приема-передачи. В нем надо указать дату и место его составления, а также перечень передаваемых документов. Также в акте пишут про все разногласия насчет количественного и качественного состава документов, технических средств и оборудования. 

Копию акта приема-передачи нужно направить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня подписания акта обеими сторонами (п. п. 22, 23 Правила по управлению МКД).

Техдокументацию на дом и другие документы, связанные с управлением им, передают в составе, который предусмотрен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Документы должны включать сведения о составе и состоянии общего имущества дома, которые актуальны на момент передачи. 

Передача технической документации при смене управляющей компании осуществляется безвозмездно (письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07). 

Шаг 5 – оформляем договор с новой управляющей компанией

С компанией, которую собственники помещений в доме выбрали на собрании, надо оформить договор управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Срок договора не может быть меньше 1 года и больше 5 лет. 

Его заключают на условиях, указанных в решении собрания, с каждым собственником помещения в таком доме. Особенность договора  - в том, что в качестве одной его стороны выступают собственники помещений в доме, которые имеют больше 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД.

Договор должен содержать сведения, перечисленные в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме. 

Договор можно заключить в письменной или в электронной форме с использованием системы ГИС ЖКХ - https://dom.gosuslugi.ru/. В обоих случаях это будет один документ, подписанный сторонами. 

Обратим внимание: если договор управления домом подписали не все собственники помещений в МКД, это не делает его "автоматически" недействительным. Законодательство не ставит факт заключения договора в зависимость от того, что его подписали все без исключения собственники помещений в доме. Такие разъяснения дал Минстрой России (письмо от 08.04.2021 № 14201-СИ/02). 

Шаг 6 – сообщаем о заключении договора управления в орган жилищного надзора 

Новая управляющая компания должна:

1. сообщить в орган государственного жилищного надзора об изменении перечня многоквартирных домов, которыми она управляет, а также 
2. разместить эти сведения в системе ГИС ЖКХ. 

Сделать все это надо в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). 

В орган государственного жилищного надзора направляется заявление о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Оно должно содержать обязательные сведения, указанные в п. 2 Порядка..., утвержденного Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр.

После получения заявления уполномоченный орган скорректирует сведения реестра. Порядок и сроки внесения изменений в него установлены тем же Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр. 

Важно! Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты, когда в реестр лицензий субъекта РФ внесут изменения в связи с заключением договора управления домом (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Как узнать о смене управляющей компании? 

Это можно сделать несколькими способами. 

Во-первых, по закону, решения, принятые общим собранием собственников помещений МКД, и итоги голосования обязательно доводятся до сведения всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ). 

Инициатор собрания в срок не позднее 10 дней со дня принятия решений должен разместить сообщение с соответствующей информацией в помещении МКД. В каком – определяет общее собрание, но это помещение должно быть доступно для всех собственников. 

Во-вторых, узнать о новой управляющей компании дома вы можете, когда подписываете с ней договор управления.

В-третьих, сведения можно получить из ГИС ЖКХ – здесь представлена информация по всем регионам, включая Москву и МО. 

В-четвертых, информация о действующей управляющей компании дома доступна на специализированном сайте или портале вашего региона. Например, в Москве - на Портале управления многоквартирными домами "Дома Москвы".

Если ваш многоквартирный дом находится в Московской области, можете воспользоваться:

• порталом ЕИАС ЖКЖ по Московской области,
• порталом Главного управления Государственной жилищной инспекции Московской области "Дома Подмосковья".

Как узнать про действующую управляющую компанию через ГИС ЖКХ?

Для этого перейдите по ссылке. 

Здесь нужно сначала выбрать свой субъект РФ, затем заполнить данные в блоке "По реквизитам многоквартирного дома" и нажать кнопку "Найти".  На открывшейся странице вы увидите карточку управляющей компании и данные о ее лицензии (дата, номер, срок действия). 

Здесь также есть закладка "Сведения о домах" - нажмите ее, чтобы посмотреть подробную информацию о МКД, которыми управляет компания.

Для каждого дома можно узнать начало и окончание периода управления им, а также загрузить дополнительные сведения, включая дату, номер договора управления и карточку самого дома. Для этого в двух последних столбцах таблицы нажимайте активные ссылки напротив нужного дома.

Как узнать про действующую управляющую компанию в Москве?

Для этого перейдите на Портал управления многоквартирными домами "Дома Москвы" по ссылке. 

На главной странице вы увидите поисковую строку - введите туда свой адрес и нажмите кнопку "Поиск". 

Обратите внимание: при заполнении первых символов вашего адреса система предложит автоматический список адресов – выберите из них нужный. Вы перейдете на новую страницу с информацией о своем доме и управлении им. 

Здесь вы увидите действующую управляющую компанию. Ее название – это активная ссылка, нажмите ее, чтобы перейти на новую страницу. 

Система откроет новую страницу с подробными данными об управляющей компании, включая ее ОГРН, ИНН, официальный сайт и адрес электронной почты, адрес места нахождения (почтовый и тот, где сидят органы управления), телефон. 

Чтобы посмотреть все сведения об управляющей компании, пролистните страницу вниз. Ниже вы также увидите перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет ваше управляющая организация, и перечень домов, управление которыми она завершила (если такие есть). 

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию?

Мы только что пошагово объяснили, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме. 

Если вы хотите выбрать управляющую компанию вместо ТСЖ, которое работает в настоящее время, порядок действий будет аналогичным. Единственное – на общем собрании собственников надо принять решения по следующим вопросам повестки дня:

• о выборе способа управления многоквартирным домом посредством управляющей компании,
• о выборе конкретной управляющей компании. 

Эти решения также принимаются более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). 

Кроме того, при смене способа управления домом с ТСЖ на управляющую компанию товарищество обычно ликвидируют, поскольку теряется смысл его создания и функционирования (ст. 141 ЖК РФ). 

Важно! Закон разрешает ТСЖ заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. В таком случае сторонами договора становятся, с одной стороны - товарищество, которое представляет интересы собственников помещений в МКД, с другой стороны - управляющая компания. 

При таком варианте управления домом ТСЖ в обиходе называют "ленивым". О заключении договора управления товарищество должно сообщить в орган государственного жилищного надзора (ч. 7.1 ст. 135 ЖК РФ).

***

Чтобы сменить управляющую компанию нужно серьезно подготовиться: выяснить, согласна ли УК отказаться от обслуживания многоквартирного дома, есть ли причина прекратить обслуживание в одностороннем порядке, без учета мнения УК, а также организовать и провести общее собрание жильцов МКД (или членов ТСЖ).