Как провести общее собрание членов ТСЖ

Когда и по каким вопросам проводят общее собрание членов ТСЖ

Общее собрание обязательно проводят для того, чтобы (ст. 145 Жилищного кодекса РФ):

• внести изменения в учредительные документы о переизбрании председателя или членов правления, а также о внесении иных поправок.
• принять решение о прекращении деятельности товарищества.
• избрать из числа участников (председатель и члены правления) представителей для защиты интересов собственников в госорганах и организациях ЖКХ или же снять таковых досрочно с должностей.
• определить членов ревизионной комиссии, которая будет контролировать финансовые действия управленцев: поступление финансовых средств, расходы организации, взаимодействие с подрядчиками, ведение документации бухгалтерии и т.п.
• решить финансовые вопросы: о суммах взносов в фонд ТСЖ, о создании депозитов и счетов накопления в банке, о займах в кредитных организациях.
• Обсудить и принять годовой план доходов (взносы, аренда имущества и др.) и расходов (ремонт помещений и территорий, замена и ремонт оборудования и др.).
• одобрить годовой отчет.
• рассмотреть жалобы членов ТСЖ иных лиц на неправомерные действия представителей товарищества (управляющего/председателя, членов правления) и проверяющих лиц.

Данный перечень вопросов не является исчерпывающим. Уставом ТСЖ могут быть установлены и другие вопросы, разрешаемые исключительно общим собранием.

Собственники жилья правомочны сами устанавливать периодичность общих заседаний. Сроки проведения собраний можно отразить в Уставе.

Если Устав не содержит конкретных сроков, ориентироваться стоит на Жилищный кодекс РФ. Статья 45 ЖК РФ гласит о необходимости сборов собственников жилья минимум один раз в год. Как правило, это происходит в апреле месяце нового финансового года, что дает возможность руководству товарищества (председатель/управляющий, бухгалтерия) сформировать отчет о деятельности ТСЖ, его доходах и расходах и подготовить план.

На первом общем собрании собственники определяют место и время проведения следующей ежегодной встречи членов ТСЖ. Это может быть как конкретная дата (к примеру, 1 апреля), так и определенный период. Законодательством не установлена ответственность за не проведение ежегодного собрания. Однако, уклоняться от него не рекомендуется, поскольку на таких встречах решаются особо конфликтные и важные вопросы.

Виды общих собраний

Проведение общего собрания членов ТСЖ в ежегодном формате будет являться очередным. Но собственники жилья вправе организовывать и внеочередные собрания.

Когда созывается внеочередное общее собрание? Если нужно решить какие-то срочные вопросы, отложить которые до следующей плановой встречи не представляется возможным: смена председателя, поломка и ремонт общедомового оборудования, заключение/расторжение договоров о предоставлении коммунальных услуг, ликвидация старого и организация нового ТСЖ и т.д.

Кто и в какой ситуации вправе созвать собрание нужно обязательно прописать в уставе ТСЖ (этого требует ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса РФ). Проводить их можно с любой частотой, но при соблюдении условия о необходимости уведомления жильцов за 10 дней до созыва.

Собрание будет правомочным, если в нем примут участие собственники с минимум 50% голосов.

Формы проведения собраний собственников ТСЖ

Возможность собрать всех членов ТСЖ есть не всегда. Однако собирать собрание в одном помещении «вживую» необязательно, т.к. есть и более простые способы проведения, такие как очно-заочная и заочная (статьи 44-47 ЖК РФ).

Разбираемся, чем отличаются формы проведения общего собрания ТСЖ:

• Очная – наиболее предпочтительная форма проведения собраний, при которой собственники квартир на заседании присутствуют лично, обсуждают совместно вопросы и принимают по ним решение путем голосования. Возможен простой подсчет рук, но предпочтительнее заполнять бюллетени.
• Заочная – решение принимается по результатам письменного опроса или голосования через интернет. Опросный лист (бюллетень) направляется в счетную комиссию до указанного времени. Он содержит: Ф.И.О. голосующего и его паспортные данные; реквизиты документа о наличии права собственности на жилье; наличие граф за», «против», «воздержался»; подпись голосующего лица. При проведении голосования в заочной форме в сети интернет, результаты передаются в форме электронно-оформленных документов (ст. 47.1 ЖК РФ).
• Очно-заочная – сочетание результатов очного голосования и результатов голосования с опросного листа онлайн-программы.

Кто может организовать общее собрание членов ТСЖ

Жилищный кодекс РФ не определяет, кто конкретно может стать инициатором и нести ответственность за организацию общего собрания членов ТСЖ. Статья 148 Кодекса указывает на то, что данная обязанность ложится на членов правления. Однако, законом не запрещено иному другому лицу, не вступившему в ТСЖ, организовать внеплановый созыв собственников жилья. 

Кроме того, товарищество самостоятельно может принять решение о лице, правомочном организовывать встречу. В этом случае, пункт об ответственном лице можно отразить в Уставе организации либо при издании отдельного приказа.

Как созвать и подготовить общее собрание членов ТСЖ

Проведению общего собрания товарищества собственников жилья предшествует ряд подготовительных мероприятий.

Уведомление о собрании

О проведении общего собрания собственникам-членам ТСЖ необходимо сообщить не менее чем за 10 дней до события (ст.146 ЖК РФ). Обязанность оповещения лежит на председателе, члене правления или ином лице, которое стало инициатором общего сбора.

Уведомить собственников можно несколькими способами:

1. Вручить уведомление лично. При этом необходимо получить подтверждающую подпись.
2. Направить информацию по почте. В данном случае лучше использовать трек-номер и СМС о получении письма.
3. Использовать иной способ уведомления, определенный Уставом товарищества (к примеру, объявление на информационной доске в доме).

В уведомлении необходимо прописать следующие обязательные сведения:

• информацию об инициаторе встречи: Ф.И.О. и статус лица (председатель/управляющий, член правления, участник товарищества и т.д.);
• дату и время события;
• место проведения мероприятия;
• повестку дня;
• форму голосования; при заочном голосовании – дополнительно обозначается время, до которого возможно голосование и место приема бюллетеней.

Повестка дня собрания ТСЖ

В повестку дня включаются вопросы, подлежащие обсуждению. Для собственника это важно, поскольку он должен иметь возможность подготовиться к дискуссии. На общем собрании не могут обсуждаться вопросы, не вошедшие в повестку дня, дабы не ущемить права отсутствующих на встрече лиц.

Порядок проведения общего собрания

Порядок проведения созывов определен статьями 45-48 Жилищного Кодекса РФ. Уведомления можно направлять в соответствии с данными реестра собственников, полученного инициатором собрания у председателя правления. Реестр предоставляется в течение 5 дней со дня запроса. Он содержит всю необходимую информацию: Ф.И.О. члена ТСЖ или его доверенного лица (при наличии), его почтовый адрес, право собственности на жилье, данные о размере доли. При этом, количество голосов определяется исходя из квадратных метров недвижимости.

До начала проведения мероприятия, необходимо убедиться в достаточном количестве прибывших участников собрания. При отсутствии кворума, предстоит решить вопрос о повторном проведении собрания.

Руководит заседанием членов ТСЖ председатель или его заместитель. А при их отсутствии – один из членов правления.

Все решения оформляются протоколом с отражением результатов голосования. О принятых решениях в 10-дневный срок уведомляются жильцы. Также информация подлежит размещению в общедоступных местах. Это может быть входная дверь в дом, доска объявлений или иное доступное место в подъезде. Принятые решения обязательны к исполнению всеми участниками ТСЖ, в т.ч теми, которые отсутствовали на встрече либо проголосовали «против».

Кворум для принятия решений по ТСЖ

В зависимости от размера доли общей собственности ТСЖ при голосовании определяется количество голосов конкретного жильца. Так, к примеру, если общая площадь дома 2500 кв.м, а у жильца в собственности квартира в 50 кв.м, то он имеет 50 голосов или в процентах: 50:2500*100=2%.

Так, способ управления определяется на общем собрании простым большинством голосов (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Аналогично, большинством голосов выбирается и управляющая организация (УО), условия договора с ней, а также расторжение с прежней УО при принятии решения о смене управленца. Решение участников будет юридически законным (достигнут кворум) при наличии собственников минимум с 50% голосов. В ином случае – необходимо повторное собрание.

Однако, есть вопросы, для решения которых простого большинства голосов недостаточно. 

Так, к примеру, необходимо не менее 2/3 (квалифицированное большинство) положительных голосов или не менее 67 % голосов при принятии решений по следующим вопросам:

• закрытие ТСЖ или его реорганизация;
• получение займа в банке;
• траты денежных средств товарищества;
• иные вопросы, прописанные в Уставе и требующие квалифицированного большинства голосов.

При подсчете в голосовании учитываются лишь голоса вступивших в товарищество собственников. Законодательство (комментарий к ст.145 ЖК РФ) допускает привлекать к голосованию иных собственников, не являющихся членами ТСЖ. При принятии решений их голоса не будут учитываться. Однако, их мнение может повлиять на принятие решения кого-то из членов ТСЖ.

Результаты подсчитанных голосов оглашаются и вносятся в протокол. Протокол заседания ведет секретарь или один из членов правления. Информированность протокола у всех разная: одни отражают основные тезисы встречи и результаты голосований, другие в подробностях прописывают все выступления участников (замечания, предложения, реплики). Каждый участник имеет право ознакомиться с документом и получить его копию.

Некоторые особенности в проведении общего собрания членов ТСЖ

При проведении общих собраний членов ТСЖ есть ряд нюансов, которые стоит учитывать. Так, не могут участвовать в голосовании несовершеннолетние лица, имеющие долю собственности в доме. Голосовать за детей будут их родители или иные законные представители.

Кроме того, зачастую принятое решение не устраивает отдельных жильцов. При ущемлении интересов собственника (когда он не принимал участие или голосовал «против»), постановление можно оспорить в судебном порядке. При установлении нарушений процедуры голосования, решение будет признано недействительным.