Бухгалтерский учет земельных участков

Методологические основы бухгалтерского учета земель

Под земельными участками в бухгалтерском учете понимаются земли любой допустимой категории: сельскохозяйственного назначения, под жилищным фондом, для промышленности, особо охраняемых территорий и объектов, лесного фонда, водного фонда, запаса.

Все возможные операции с земельными участками регламентируются Земельным кодексом РФ, главой 17 Гражданского кодекса РФ, с 2022 года – ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», главой 31 «Земельный налог» НК РФ.

Юрлица и ИП вправе совершать с земельными участками несколько типов сделок:

• купля-продажа;
• аренда;
• внесение в уставный капитал организации;
• безвозмездная передача (дарение), мена, рента, доверительное управление.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации в следующих случаях:

• переход права собственности;
• аренда земельного участка на срок более 12 месяцев;
• частный сервитут.

Право владения и распоряжения земельным участком наступает с момента регистрации в Росреестре.

Земельный участок как основное средство

Земельный участок может учитываться в качестве основного средства или товара для перепродажи.

Для основного средства должны выполняться несколько обязательных условий:

• земельный участок будет использоваться в основной деятельности предприятия или сдаваться в аренду;
• использоваться он будет более 12 месяцев;
• участок не предназначен для перепродажи;
• земля будет использоваться для получения дохода.

Учет земельных участков ведется с применением унифицированных форм ОС-1 и ОС-6 либо по собственным формам, разработанным в соответствии с требованиями статьи 9 закона «О бухучете». Для сельхозземель можно использовать акт 401-АПК.

Учет земельных участков в бухгалтерском учете

Учет земельных участков в бухгалтерском учете включает несколько основных действий: составление договора и нужной документации в письменном виде, регистрацию сделки в Росреестре, внесение в регистры бухгалтерского учета и проставление проводок.

При покупке земельного участка в качестве основного средства все затраты на его приобретение собираются на дебете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 1 «Приобретение земельных участков». Здесь отражается цена приобретения, госпошлина за регистрацию и другие расходы, связанные с приобретением земли.

Проводки в этом случае выглядят следующим образом:

 При продаже земельного участка его стоимость списывается со счета 01 «Основные средства». В учете отображаются следующие записи: 

Сделки купли-продажи земельных участков не облагаются НДС. Любой учредитель компании имеет право внести свою долю в уставный капитал земельным участком.

Такая возможность должна быть отражена в учредительных документах. Учредитель должен подтвердить свое право на владение участком. Для определения стоимости передаваемого объекта проводится независимая оценка, результаты которой утверждаются собранием учредителей. Факт передачи оформляется актом приема-передачи и регистрируется в Росреестре. После госрегистрации земельный участок принимается в состав основных средств компании.

Учетная стоимость земли может отличаться от независимой оценки, согласованной с другими учредителями. В этом случае разницу нужно отнести на счет 91 «Прочие доходы и расходы» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Организация может получить земельный участок безвозмездно. В этом случае оформляется договор дарения и акт приема-передачи. Сделка регистрируется в Росреестре.

В бухгалтерском учете оформляется проводками:

При оформлении безвозмездной передачи нужно помнить, что статья 575 ГК запрещает дарение между коммерческими организациями.

Бухгалтерский учет аренды земли

Очень часто бывают ситуации, когда земельные участки берутся в аренду.

В этом случае заключается договор аренды, который нужно зарегистрировать в Росреестре, если срок аренды более 12 месяцев.

Бухгалтерский учет аренды земли ведется на основании ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды».

Арендатор должен учитывать стоимость арендованного земельного участка на забалансовом счете 001 «Арендованные ОС».

Факт получения участка в аренду и обязательства по аренде отражаются на дебете счета 08 в корреспонденции с кредитом счета 76.

Признание права пользования активом отражается на дебете счета 01 с кредитом счета 08 по сформированной фактической стоимости.

Арендодатель классифицирует все договоры аренды в качестве операционной или неоперационной (финансовой) аренды:

• Операционная аренда – экономические выгоды и риски несет арендодатель.
• Неоперационная (финансовая) аренда – практически все риски и выгоды несет арендатор.

Учет операционной аренды земли

На малых предприятиях, которые применяют упрощенный способ учета, можно на всех объектах использовать операционную систему учета аренды. Исключением являются договоры, когда к арендатору переходит право собственности на объект или когда арендатор имеет право на покупку объекта по значительно низкой цене относительно справедливой цены на дату реализации этого права. Эти оба случая являются финансовой арендой.

Учет операционной аренды ведется так же, как и до 2022 года. Объект аренды числится на счете 01 «Основные средства». При этом могут измениться оценочные значения.

Доходы от аренды учитываются на счете 90, если это основной вид деятельности, и на счете 91, если это прочие доходы.

Учет финансовой аренды земли

При финансовой аренде арендодатель должен рассчитать чистую стоимость инвестиции в аренду. Она определяется по следующей формуле:

Где

Чистая стоимость инвестиций в аренду

Чистую стоимость инвестиций в аренду учитывают следующим образом:

Чистая стоимость инвестиций в аренду в дальнейшем увеличивается на начисляемые проценты и уменьшается на фактически полученные арендные платежи.

Арендная плата в бухгалтерском учете арендодателя не отражается. На счетах 90 или 91 в корреспонденции со счетом 76, субсчет «Чистые инвестиции в аренду», ежемесячно отражаются начисленные проценты по инвестиции. Процентный доход рассчитывается умножением чистой стоимости инвестиций в аренду на начало периода, за который считается доход, на процентную ставку за этот период.

Переоценка земельных участков в бухгалтерском учете

Переоценка земельных участков в бухгалтерском учете регулируется ФСБУ 6/2020 «Основные средства», Методическими указаниями по бухучету ОС, утв. приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н.

В соответствии с законодательством переоценка проводится не чаще одного раза в год на конец отчетного периода для однородной группы объектов.

Сумма дооценки земельного участка отражается на счет добавочного капитала. Если сумма дооценки равна сумме уценки объекта в предыдущие отчетные периоды, то ее относят на финансовый результат в качестве прочих доходов:

Сервитут на земельный участок, бухгалтерский учет

Когда заключается сервитут на земельный участок, бухгалтерский учет ведется в соответствии с определенными правилами.

Сервитут – это право лица (лиц) на ограниченное пользование чужими землями или чужими земельными участками.

В каких ситуациях заключается сервитут:

• нет возможности использовать участок без наложения сервитута на соседний;
• участки являются смежными, поэтому трудно пользоваться одним без другого.

Есть два вида сервитутов:

Установить сервитут может не только собственник участка, но и арендатор с правом бессрочного пользования.

Земельный участок по сервитуту не ставится на балансовый учет, так как по нему нет права собственности. Его нельзя поставить и на забалансовый учет. В бухгалтерской отчетности отображаются только платежи за сервитут, а его условия разъясняются в пояснительной записке к бухбалансу.

Плату за сервитут можно установить в виде единовременного платежа либо в формате плановых перечислений.

Учет земельных участков для перепродажи

Если земля приобретается для перепродажи, ее не нужно вводить в состав основных средств. В этом случае учет участков ведется на счете 41 «Товары»:

• Дт 41 Кт 60 – приобретены участки для перепродажи;
• Дт 62 Кт 90 – отражена выручка при продаже участков;
• Дт 90 Кт 41 – списана себестоимость земли.

Амортизация земельного участка в бухгалтерском учете

Амортизация земельного участка в бухгалтерском учете не начисляется, так как он не теряет своей первоначальной стоимости.

Учет земельных участков в целом соответствует бухгалтерскому учету основных средств и регламентируется соответствующими ПБУ, ФСБУ и Методическими указаниями.