Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом

Что понимается под расчетами за недвижимость с применением аккредитива

Аккредитив – особый банковский инструмент. На него вносятся деньги в пользу другого человека, с условием, что он их получит только, когда представит банку оговоренный в аккредитиве документ.

В продаже недвижимости аккредитив прижился в силу того, что есть документ, гарантирующий переход права на квартиру к покупателю – выписка из ЕГРН. Соответственно, продавец получит деньги после того, как принесет в банк выписку, где собственником квартиры указан уже покупатель. Именно это условие и оговаривается в тексте аккредитива.

Закон, который регулирует порядок расчетов при помощи аккредитивов – пп. 3 гл. 46 ГК РФ. Аккредитивы бывают (п. 1 ст. 868, п. п. 1, 4 ст. 869 ГК РФ):

• Безотзывными - в этом случае нельзя поменять или отменить оплату без согласия получателя средств. Такой вариант выгоден для продавца квартиры;
• Отзывным – допускает изменение или отказ от оплаты без согласия и уведомления продавца. Он выгоднее для покупателя.

Важно! За открытие счета для хранения средств по аккредитиву банки берут комиссию, которая может существенно увеличить расходы на проведение сделки.

Пошаговый порядок расчета по аккредитиву

Процедура оплаты жилого помещения по аккредитиву включает следующие шаги (ст. 867 ГК РФ):

1. Открытие покупателем в банке специального счета и внесение на него суммы стоимости квартиры;
2. Фиксация в договоре условий, при выполнении которых продавец получается денежные средства за проданное жилое помещение. Как правило — это предоставление документов о переходе права собственности на объект сделки к покупателю;
3. Предоставление продавцом оговоренного перечня документов;
4. Перечисление банком причитающейся суммы продавцу.

Содержание и образец договора купли-продажи квартиры через аккредитив

В тексте договора приобретения жилой недвижимости по аккредитиву надо прописать следующие условия (пп.7 гл. 30, п. 1 ст. 432 ГК РФ):

• Идентификационные данные участников: ФИО, паспортные данные для граждан и название, ИНН, ОГРН и юридический адрес для организаций;
• Предмет договора (ст. 554 ГК РФ) – один из важнейших разделов, он должен позволять точно идентифицировать объект недвижимости. Обязательно указываются: название объекта, его точный адрес, общая площадь, количество комнат, этаж расположения, тип и этажность жилого дома. Допустимо описать здесь общее состояние квартиры и перечень остающегося при продаже имущества;
• Цена договора (п. 1 ст. 555 ГК РФ) – определяется соглашением сторон. Однако нужно учитывать особенности обложения НДФЛ выручки для продавца. Так если в договоре будет сумма ниже кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, то налог возьмут с кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7(п. 2 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Стоимость можно указать как фиксированной суммой, так и в расчете на единицу площади;
• Порядок расчетов, так как оплата производится с использованием аккредитива, то этот раздел обязательный. В нем указывают сумму, срок аккредитива и условия для его выплаты;
• Порядок передачи жилья новому владельцу (ключи, срок выезда);
• Перечень лиц имеющих право на пользование квартирой после продажи (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ). Как правило не применяется, за исключением обязательных случаев, например, если в квартире остаются прописанными лица, отказавшиеся от приватизации;
• Данные правоустанавливающих документов;
• Сведения о наличии, либо отсутствии ограничений на действия с квартирой (арест, залог и иное обременение);
• Условия о выписке продавца и членов его семьи после продажи квартиры.

Стороны вправе включить в договор и иные условия в соответствии с достигнутым ими соглашением. Кроме того, квартира переходит к покупателю по передаточному акту, подписанному сторонами, который может быть как отдельным документом, так и частью договора.

Сведения о расчетах в договоре купли-продажи квартиры с аккредитивом

Раздел с описанием порядка расчетов за жилой объект в описываемом варианте договора наиболее важен. В нем указывают:

• Наименование банка, в котором открыт аккредитивный счет;
• Сумму аккредитива, она может быть равна полной стоимости жилья, либо ее части;
• Типа аккредитива: отзывной или безотзывной;
• Перечень условий, которые должен выполнить продавец для перечисления ему банком полагающейся суммы. Например, предоставление подписанного передаточного акта и выписки из Росреестра о переходе права собственности к покупателю.

Также в договоре указывается какая дата считается днем исполнения обязательств покупателя: дата списания средств с аккредитива или дата зачисления на счет продавца.

Риски по договору купли-продажи квартиры с использованием аккредитива

В условиях выплаты денежных средств с аккредитива необходимо точно указать не только виды требуемых документов, но и обязательный перечень реквизитов в них. Опечатки и технические ошибки не могут быть основанием для отказа в оплате (Постановление ФАС Центрального округа от 17.06.2008 по делу № А54-3669/2007С12).

Важно! Признание договора купли-продажи недействительным не влечет признание недействительным обязательств банка по аккредитиву (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39).

Нередко покупатели пытаются внести в договор с аккредитивом заведомо невыполнимые требования к предоставляемым документам. Поэтому продавцу необходимо внимательно изучать порядок расчетов в договоре до подписания. Иные риски ничем не отличаются от других сделок с недвижимостью и связаны с мошенническими действиями на рынке. В основном это предоставление подложных документов, которые ни банк, ни клиент часто не имеют возможности досконально проверить.

Итоги

Договор купли-продажи жилья с аккредитивом составляется по аналогичной с другими подобными сделками схеме. Главная его особенность в особом порядке проведения расчетов. При оформлении договора необходимо соблюсти баланс интересов обоих сторон в части оплаты и минимизировать возможные риски.