Как получить налоговый вычет при покупке квартиры
Расскажу, как получить налоговый вычет при покупке квартиры или другого жилого помещения.
Основные нормы по такому вычету и порядку его получения установлены в Налоговом кодексе РФ — статья 220 и статья 221.1.
Что такое вычет при покупке квартиры
Налоговый вычет при покупке квартиры – это возврат уплаченного НДФЛ с доходов собственника (зарплата или иные доходы). Этот вычет в полном размере можно использовать только один раз.
Налоговая возвращает НДФЛ (из расчета за год), который оплачивался или удерживался работодателем до полного исчерпания суммы вычета.
Сумму уплаченного НДФЛ за год можно посчитать, например, по справке о доходах (по форме 2- НДФЛ). Такую справку выдают кадры или работодатель по запросу работника.
Важно! Самозанятые, которые получают доходы только по самозанятости и не имеют других доходов (как ИП или наемный работник), не могут получить налоговый вычет при покупке квартиры (даже, если она приобретена для сдачи в аренду) или другого жилья, так как они не считаются плательщиками НДФЛ, а платят налог на профессиональную деятельность. Возврат по такому налогу пока законом не предусмотрен.
Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры
Для наглядности приведу пример: стоимость купленного жилья - 4 млн. руб. Налоговый вычет (НДФЛ к возврату) будет рассчитан от 2 млн. руб., т.е. сумма к возврату будет равна 260 тыс. руб.
Уплаченный НДФЛ за 1 год составил 100 тыс. руб. За первый и второй год налоговая вернет по 100 тыс., а за третий - остаток вычета - 60 тыс. руб., даже если размер удержанного НДФЛ за 3-й год будет больше.
Максимальный налоговый вычет при покупке квартиры
Максимальная сумма расходов, от которой возвращается вычет — 2 млн. руб. Максимальный размер вычета, рассчитанный от этой суммы: 2 млн. руб. х 13% = 260 тыс. руб.
Если доходы высокие и размер НДФЛ позволяет получить эту сумму за 1 раз, подается одна декларация на всю сумму сразу. Если же НДФЛ за год меньше максимального размера вычета, то получать вычет можно до выплаты 260 тыс. руб., но не более, чем в течение 3-х лет.
Если удержанный НДФЛ за год меньше, то он будет возвращен в уплаченном размере.
Например, НДФЛ за год составляет 27 тыс. руб., налоговая вернет эти 27 тыс. руб. И так 3 года подряд. По итогу, общая сумма налогового вычета составит 81 тыс. руб.
Как можно использовать вычет при покупке квартиры повторно
Если стоимость купленного или построенного жилья меньше 2 млн., тогда размер вычета будет рассчитан от его фактической стоимости. Но, начиная с 2014 г. остаток вычета можно использовать при покупке другой недвижимости.
Например: квартира куплена за 1 млн. 500 тыс. руб. Вычет от этой суммы составляет: 1 млн. 500 тыс. х 13 % = 195 тыс. руб. Остаток вычета в размере 65 тыс. руб. можно будет получить при покупке другой квартиры.
Какие расходы учитываются для расчета налогового вычета
Чтобы получить налоговый вычет, важно понимать, какие расходы учитываются для его расчета.
Условно их можно разделить на 2 группы: расходы на новое строительство и на покупку готовой квартиры.
Вычет в случае покупки квартиры на стадии строительства или на достройку
Расходы на новое строительство жилого помещения или покупку нового дома на территории РФ:
- оплата за проектную и сметную документацию (проект дома, смета расходов на строительство и пр.);
- на покупку стройматериалов и материалов для косметической отделки;
- по оплате строительных работ и услуг (в том числе при достраивании дома), услуг по косметической отделке;
- на приобретение жилого дома или доли в нем, в том числе, если дом покупается в стадии незавершенного строительства;
- по оплате услуг по проведению и подключению к дому канализации, электричества, водо- и газоснабжения (в том числе, когда такое снабжение будет не от общих сетей, а автономным, например, устройство скважины на участке);
Важно! Расходы на достройку дома, проведение отделки в жилом доме или квартире можно учесть для расчета суммы вычетов только, если в договоре на их приобретение указано, что дом продается на стадии незавершенного строительства, а квартира или комната продаются без отделки.
В расходы нельзя включить иные расходы и оплаты по договорам, не соответствующие указанным критериям. Например, не учитываются расходы:
- на покупку сантехники или другого оборудования (газового, электрического и пр.);
- понесенные в связи с перепланировкой или реконструкцией жилья;
- любые оплаты, связанные с оформлением сделок с жильем (комиссии, нотариальные или юридические услуги, оплата госпошлин и др.).
Вычет в случае покупки готовой квартиры
Расходы на покупку квартиры или комнаты, или долей в них (в том числе новых и строящихся) на территории РФ:
- непосредственно на покупку квартиры, комнаты или долей в них по договорам купли-продажи, ипотечным договорам;
- на покупку строящейся квартиры или комнаты, или доли в них (например, по договору ДДУ или договору уступки права требования и др.);
- на покупку материалов для косметической отделки квартиры, комнаты или их части;
- на оплату услуг и работ по косметической отделке, включая расходы на разработку проекта и сметы на проведение отделочных работ.
Вычет по процентам ипотеки
Если жилье было приобретено по договору займа или ипотеки, то расходы на оплату процентов по таким договорам тоже можно вернуть в качестве вычета НДФЛ.
Максимальный размер расходов в этом случае немного выше - 3 млн. руб., следовательно, максимальный налоговый вычет к возврату составит: 3 млн. руб. х 13 % = 390 тыс. руб.
Порядок и сроки получения такого вычета такой же, как и по расходам на приобретение жилья. Но остаток по данному вычету нельзя использовать по ипотеке на другое жилье, поэтому нужно посчитать выгоду от получения такого вычета до подачи декларации.
Например, проценты за ипотеку были оплачены в размере 1,8 млн. руб., максимальный налоговый вычет от этой суммы составит 234 тыс. руб. Если за 3 года был получен возврат НДФЛ в размере, допустим, 150 тыс. руб., то остаток в размере 240 тыс. (390 тыс. руб. - 150 тыс. руб.) «сгорает» и использовать его после оформлении другой ипотеки уже нельзя.
Важно! Ограничение по сумме возврата процентов применяется в отношении кредитов и займов, которые были получены после 01.01.2014 г., если же кредитный договор на покупку жилья (или договор займа) был оформлен ранее этой даты - проценты возвращаются в полном объеме, ограничения по ним не устанавливаются.
Налоговый вычет при покупке квартиры в совместную долевую собственность
Если жилье приобретено супругами в совместную собственность, то каждый из них имеет право получить налоговый вычет, при этом сумма вычета делится поровну, или же вычет может получить один из супругов в полном объеме.
Также, важно учитывать, что в случае оформления долевой собственности с участием несовершеннолетнего ребенка (например, при оплате частично материнским капиталом — это обязательное условие), родители могут применить вычет без деления на доли.
Важно! Вычет при покупке жилья нельзя получить, если:
- полная оплата за жилье (строительство или купля-продажа) была произведена за счет бюджетных средств, средств материнского капитала, средств работодателя или третьего лица;
- договор купли-продажи жилья был заключен с гражданином, который считается взаимозависимым к налогоплательщику. Это — супруги, дети (в том числе усыновленные), родители (в том числе усыновители), братья и сестры (независимо от степени родства по родителям), опекун и попечитель.
Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры
Чтобы получить этот вид налогового вычета, можно воспользоваться одним из следующих способов:
- подача декларации в налоговый орган в обычном порядке;
- получение вычета в упрощенном порядке;
- получение вычета через работодателя.
Подробнее расскажу о каждом способе.
Декларация на вычет в обычном порядке
Заявление на получение имущественного вычета подается путем заполнения декларации по форме 3-НДФЛ.
Декларацию нужно составлять и подавать не ранее года, следующего за годом покупки жилья. Например, квартиру вы купили в 2022 г., значит декларацию можно подавать, начиная с 2023 г. до полного исчерпания суммы вычета.
Но прежде, чем заполнять декларацию, нужно собрать все подтверждающие документы.
Документы на налоговый вычет за покупку квартиры
Если квартира, дом или доля в жилье покупалась по обычному договору купли-продажи (без привлечения кредитных средств), тогда понадобятся:
- договор купли-продажи (договор ДДУ, договор уступки права требования и др.), заключенный с налогоплательщиком, который будет получать вычет;
- расписки о передаче денег, квитанции к приходным кассовым ордерам - если расчет был наличными средствами;
- банковские чеки, выписки по счету о перечислении средств и другие подтверждающие документы - если расчет производился через банковский счет.
Если жилье покупалось по договору ипотеки или договору займа и по вычету будут возвращаться уплаченные проценты, понадобятся:
- кредитный договор, договор займа, график погашения кредита и процентов;
- документы, подтверждающий оплату процентов: банковские кассовые квитанции (важно, чтобы они были читаемые); выписка из лицевого счета плательщика или справка банка о размере выплаченных процентов и др.
Если объект жилой недвижимости покупался в долевую (совместную) собственность, дополнительно необходимо предоставить соглашение или заявление о распределение суммы вычета между супругами.
Если вычет предоставляется от суммы расходов, произведенных на постройку (достройку) нового жилья или косметический ремонт в квартире, комнате или их части, нужны будут следующие документы:
- договоры купли-продажи на стройматериалы или оказание строительных услуг;
- платежные документы (кассовые чеки, квитанции, банковские выписки, платежки, расписки и прочее).
На основании этих документов заполняется декларация.
Сейчас проще всего это сделать через личный кабинет налогоплательщика-физического лица на официальном сайте налоговой. К декларации нужно будет прикрепить сканы подтверждающих документов.
Но есть и другие варианты:
- подать декларацию через личный кабинет на Госуслугах (также понадобятся сканы подтверждающих документов);
- заполнить декларацию на бумаге, приложить копии документов, подтверждающих расходы, и подать через отделение налогового органа или направить по почте заказным письмом.
Важно! Декларация подается в налоговый орган по месту регистрации получателя вычета.
Получение имущественного вычета через работодателя
Если не хочется ждать следующего года, заполнять и подавать декларацию, налоговый вычет можно получить путем уменьшения размера удерживаемого НДФЛ в текущем году. Этот способ особенно удобен, если размер зарплаты, а значит и НДФЛ — высокие. На основании вашего заявления работодатель не будет удерживать НДФЛ, фактически на эту сумму увеличится ваша зарплата. Максимальный размер суммы уменьшения НДФЛ такой же, как при подаче декларации.
Некоторые документы все же придется оформить, потому что право на получение вычета в такой форме должно быть предварительно одобрено налоговым органом.
Для этого в налоговую нужно написать заявление на получение уведомления о праве на имущественный вычет и предоставить подтверждающие документы (перечень документов такой же, как при подаче декларации).
Заявление составляется в произвольной форме, образец можно найти на сайте налогового органа. Оно подается также, как и декларация - в налоговую по месту регистрации. Способы направления заявления такие же как и по декларации: через личный кабинет налогоплательщика или на Госуслугах; непосредственно в отделение налогового органа или заказным письмом.
Важно! При обращении лично в налоговый орган необходимо иметь при себе оригиналы подтверждающих документов. Инспектор, принимающий заявление и копии документов, вправе сверить их с оригиналами.
Налоговый орган рассматривает заявление и выдает уведомление в течении 30 дней с даты его поступления.
После получения такого уведомления, можно писать заявление работодателю, и он не будет удерживать НДФЛ с зарплаты до конца текущего года. Кроме того, если заявление написано вами не с начала текущего года, то работодатель обязан вернуть вам сумму НДФЛ, удержанного с начала такого года до даты подачи заявления.
Например, если заявление работодателю вы написали в мае, то, начиная с майской зарплаты, работодатель не будет удерживать НДФЛ, а за период с января по апрель включительно – вернет НДФЛ, который был удержан и уплачен в налоговую.
Если в текущем году таким способом вам вернется не весь максимальный вычет, а только его часть, остаток можно получить в следующем году, но для этого придется опять получить уведомление о праве на имущественный вычет в налоговой.
Максимальную сумму выплаты должен отслеживать работодатель. Также за этим следит налоговая, если сумма будет выплачена в полном объеме, новое уведомление она не выдаст.
После того, как имущественный вычет при покупке жилья вами будет получен полностью, работодатель снова будет удерживать НДФЛ из зарплаты и других выплат.
Упрощенный вычет при покупке квартиры
В мае 2021 г. в Налоговый кодекс РФ (ст. 221.1) были внесены изменения, на основании которых граждане вправе получать некоторые виды имущественных вычетов (в том числе при покупке жилья) в упрощенном порядке. Эти изменения стали действовать с 01 января 2022 г.
Применять упрощенный порядок сейчас можно только через личный кабинет налогоплательщика-физического лица на сайте налоговой. Пока такой порядок распространяется только на вычет, получаемый по расходам на приобретение (покупку, строительство) жилого объекта недвижимости или по уплате процентов по кредитному договору (ипотеке).
Суть упрощенного порядка заключается в том, что налогоплательщику не нужно собирать документы, заполнять и направлять декларацию. Если у гражданина возникает право на получение имущественного вычета, налоговая получает всю информацию от банков.
Однако, для этого банк, в котором вы брали ипотеку, или через который проводили платежи при покупке жилья, должен присоединиться к системе информационного обмена с налоговыми органами. Для банков такое присоединение — добровольное.
На сегодня таких банков немного: Совкомбанк, Сбербанк, Банк ВТБ и ПАО КБ «Центр-Инвест». Скорее всего, этот список будет увеличиваться и будут присоединяться новые банки. Уточнить, участвует ли банк в информационном обмене, можно в том отделении банка, где вы заключали договор (кредитный, ипотеки или оплачивали куплю-продажу).
После того, как банк передаст в налоговый орган всю необходимую информацию о заключенном договоре или произведенных гражданином расходах, налоговая направляет через личный кабинет налогоплательщика уведомление и уже заполненное заявление, которое нужно проверить и подтвердить.
По сведениям, которые поступили в налоговую от банков до 01 марта текущего года, заявление формируется не позднее 20 марта этого же года.
Если сведения от банка поступят позже 01 марта, заявление формируется и направляется в личный кабинет в течение 20 дней с момента их получения налоговым органом.
Поэтому, если в текущем году вы купили жилье или заключили договор ипотеки, не нужно спешить с подачей заявления работодателю или составлением декларации, налоговый орган может сделать это за вас.
По упрощенному порядку срок выплат также сокращен:1 месяц с момента подтверждения заявления в личном кабинете, а не 3, как при подаче декларации. Но может случиться и так, что проверка сведений из банка проводится еще быстрее, а значит и выплаты поступают быстрее.
Однако, может быть и наоборот: если налоговая посчитает необходимым провести камеральную проверку заявления, срок выплат может быть увеличен.
***
Итак, налоговый вычет при покупке квартиры – это способ вернуть НДФЛ, уплаченный с зарплаты или других доходов после покупки жилья. В данном случае выигрывают те, кто уплатил больше НДФЛ за год – они смогут в течение нескольких лет получить всю возможную сумму вычета.
