Договор аренды магазина

Что учесть при составлении договора аренды нежилого помещения под магазин

Оформление договора аренды торгового помещения реализуется с учетом положений гл. 28, 34 ГК РФ. На основании указанного соглашения собственник помещения (здания) передает его за плату арендатору во временное владение и пользование ( или только пользование). Договор может быть заключен между физлицами, ИП, юрлицами в любой комбинации участников. Все доходы, полученные арендатором по итогам эксплуатации объекта становятся его собственностью. Письменная форма документа обязательна при наличии одного из условий (ст.161, 609 ГК РФ):

• Срок аренды – более года;
• Одна из сторон – юрлицо;
• Стороны – физлица, но сумма сделки превышает 10 000 руб.

Важно! Помещение магазина – всегда недвижимость, госрегистрация договора обязательна, если он заключен на срок 1 год и более.

Срок аренды может быть любым, установленным сторонами. Отсутствие пункта о периоде аренды делает ее бессрочной, в этом случае любая сторона может расторгнуть договор по своей инициативе, предварительно предупредив партнера за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ). Объект недвижимости передается арендатору вместе со всеми принадлежностями, оборудованием, включенным в его состав и необходимыми для использования по назначению. При обнаружении недостатков помещения магазина, о которых не было заявлено арендодателем, обнаруженных после подписания договора, арендатор вправе:

• Требовать их безвозмездного устранения;
• Требовать компенсации своих затрат на их устранение;
• Уменьшить размер арендных платежей на затраты по устранению недостатков предупредив об этом арендодателя;
• Требовать прекращение договора.

Арендная плата устанавливается сторонами и изменяется, если иное не указано в договоре, по соглашению сторон, но не чаще чем 1 раз в год. Арендатор использует имущество строго по назначению или в соответствии с условиями, прописанными в договоре (ст. 615 ГК РФ). Капремонт магазина, проводит арендодатель, однако в договоре может быть предусмотрено возложение этой обязанности на арендатора. Любые изменения в договор вносят путем подписания дополнительных соглашений.

Условия обязательные для договора аренды помещения под магазин и его образец

Общими положениями о заключении договоров предусматривается заключение соглашения об аренде магазина путем согласования всех его существенных условий. В качестве существенных выступают:

• Условия о предмете сделки – аренде торгового помещения;
• Сумме арендных платежей и порядке их внесения;
• Все прочие условия, достижения соглашения по которым потребовала одна из сторон.

В то же время, если сторона фактически начала его исполнение, она не вправе ссылаться на несогласованность условий и требовать признание договора незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ). На практике в состав текста договора аренды магазина включают следующие положения:

• Название, дата заключения договора;
• Сведения о его участниках, позволяющие их определить: ФИО, данные паспорта, адрес проживания физлица и название, ИНН, ОГРН, адрес для юрлица;
• Описание предмета сделки, позволяющее точно его идентифицировать: вид, кадастровый номер, адрес, площадь, назначение использования. Для ведения деятельности магазина помещение должно быть оборудовано системой охранной, пожарной сигнализации, нередко оно сдается вместе с оборудованием. Поэтому в текст документа включают опись переданного и необходимого для использования по назначению помещения оборудования, инженерных, охранных систем. В договоре указывают список документации, передаваемой вместе с объектом, без которой его эксплуатация невозможна. Также указывается на обязанности арендодателя передать, а арендатора принять имущество, использовать его по назначению и вносить арендную плату;
• Сумма арендной платы, сроки, периодичность ее внесения. Обязательно указание, входят ли коммунальные платежи в состав выплат по аренде или перечисляются отдельно. Возможно также предусмотреть отдельные условия по возможности изменения суммы аренды;
• Условие о сроке, на который предоставляется торговое помещение;
• Порядок приемки объекта в аренду, его состояние, порядок возврата имущества по завершении договора. Как правило передают магазин, относящееся к нему оборудование и сети путем подписания сторонами акта приемки-передачи. Это может быть, как отдельный документа, так и раздел в составе договора;
• Порядок эксплуатации помещения, условия проведения текущего и капитального ремонта. Возможности внесения неотделимых улучшений также фиксируются в договоре отдельно;
• Права и обязанности, ответственность сторон.

Если участники договорились об обеспечительном платеже, то его условия и порядок внесения фиксируются в договоре. Аналогично следует расписать распределение расходов, связанных с госрегистрацией. Внизу документа приводятся реквизиты участников и ставятся их подписи. Количество экземпляров договора соответствует числу сторон, для Росреестра готовится отдельный экземпляр.

Итоги

Договор аренды магазина составляют по общим правилам аренды для нежилых помещений и зданий. В нем обязательно указывают, что арендуемый объект будет использоваться для осуществления розничной торговли. Все необходимые коммуникации, оборудование, входящие в состав помещения также фиксируются в тексте договора. Документ составляется в письменной форме для каждой стороны.