Аренда земли под торговый павильон

Зачем нужно оформлять землю под торговым павильоном

Чтобы разместить торговый павильон (киоск) на какой-либо территории предприниматель должен оформить документы на земельный участок под таким объектом.

Если документы не оформить, то пользование считается самозахватом участка: его придется все равно оплатить по ставкам, установленным муниципалитетом, а к тому же еще и выплатить штраф в размере 2-3 % от кадастровой стоимости участка.

Возможны 3 варианта оформления:

1. купить участок земли;
2. взять его в аренду (или в субаренду);
3. взять участок в пользование для размещения нестационарного торгового объекта.

Мы рассмотрим нюансы и сложности именно в отношении аренды и пользования земельного участка.

Что такое «торговый павильон»

Что такое «торговый павильон»? Здесь мы опираемся на определение из ГОСТ З 51303-2013 Национальный стандарт Российской Федерации. «Торговля. Термины и определения» (утв. Приказом Росстандарта № 528-ст от 28.08.2013 г.):

Торговый павильон или нестационарный торговый объект (далее-НТО) — отдельно стоящее строение/ сооружение или его часть с замкнутым пространством, в котором имеется торговый зал, рассчитанное на 1 или 2 рабочих места, может иметься помещение для хранения товарного запаса.
При этом, нестационарный объект означает передвижное сооружение или временное сооружение или конструкцию, не связанное прочно с земельным участком, независимо от наличия или отсутствия подключений к различным сетям (свет, вода, канализация и т.п.). 

К таким объектам, как правило, относятся временные торговые объекты — киоски, ларьки, летнее кафе, автолавки и прочие.

Таким образом, торговый павильон не является объектом недвижимости, что непосредственно влияет на порядок заключения договоров использования или аренды земельного участка для его размещения.

Выбор участка для размещения торгового павильона

Поиск подходящего земельного участка (далее- ЗУ) для размещения торгового павильона можно осуществлять самостоятельно, используя различные интернет-ресурсы. Например, можно использовать государственный ресурс Публичная кадастровая карта.

На этой карте можно найти интересующий населенный пункт (город, поселок, село) и выбрать земельный  участок в районе, который наиболее интересен или удобен для торговли.

Во вкладке «Информация» будут предоставлены все основные сведения о выбранном участке: кадастровый номер, площадь, статус, категория земель, разрешенное использование и форма собственности.

Также, во вкладке План ЗУ имеется план земельного участка, а на вкладке план КК — план кадастрового квартала, на котором расположен ЗУ, при этом ЗУ будет выделен цветом.

Особое внимание следует уделить разделам: категория земель, разрешенное использование и форма собственности. Категория земель и разрешенное использование позволяют определить, подходит участок для размещения на нем торгового объекта или нет.
Следует выбирать участки из категории «земли населенных пунктов». Эти участки предназначены и используются для застройки и развития населенных пунктов. (ч.1 ст. 83 Земельного кодекса РФ). 

Выбираем вид разрешенного использования земельного участка

Для одного земельного участка могут быть установлены один или несколько видов разрешенного использования (основной, вспомогательный или условно разрешенный) в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г.

Основной и вспомогательные виды разрешенного использования ЗУ выбирает собственник участка (за исключением ЗУ, находящихся в государственной и муниципальной собственности) без дополнительных согласований и разрешений. Однако, следует учитывать, что, если в отношении территории принято решение о комплексном развитии и утверждена документация по планировки территории, произвольное изменение вида разрешенного использования ЗУ, расположенных в границах такой территории, не допускается.

При выборе участка для размещения торгового павильона важно, чтобы у такого участка имелся вид разрешенного использования, связанного с осуществлением коммерческой деятельности (например, услуги торговли, общественного питания, бытового обслуживания и т.п.)

Находим собственника земельного участка

Далее, нужно уточнить принадлежность земельного участка. Возможны следующие варианты собственности:

• государственная (собственность РФ или субъекта РФ);
•  муниципальная (собственность города, села и т.п.);
• частная (собственность граждан или юридических лиц).

В Публичной кадастровой карте вид собственности указывается не всегда: могут быть указаны сведения в отношении частной собственности, но не всегда такие сведения указывается для муниципальной или государственной собственности.

В отношении земель населенных пунктов наиболее распространена муниципальная собственность.

Чтобы уточнить принадлежность ЗУ, можно обратиться в уполномоченный исполнительный орган населенного пункта, это может быть Департамент имущественных или земельных отношений администрации, КУМИ, отдел по работе с предпринимателями и иные.

Часто на сайте местной администрации также можно найти список ЗУ, предлагаемых в аренду.

Федеральным законом № 381-ФЗ от 28.12.2009 г. «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» установлено, что порядок размещения нестационарного торгового объекта на земельном участке, принадлежащем на праве частной собственности, устанавливается собственником такого участка, но с соблюдением градостроительных, строительных и иных норм и правил, а также с соблюдением целевого назначения участка.

Поэтому арендовать частный земельный участок проще — достаточно договориться с собственником и заключить договор аренды, при этом не нужно согласовывать размещение торгового павильона и проходить различные подготовительные этапы по заключению договора.

Обратите внимание! Договор аренды земли на срок 1 год и более надо регистрировать в ЕГРН.

Способы получения государственного земельного участка

В ст. 39.33 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для размещения на них НТО может происходить на условиях использования ЗУ (без предоставления ЗУ) или на условиях аренды ЗУ (т.е. с предоставлением земельного участка).

Таким образом, получить земельный участок для размещения на нем торгового павильона можно одним из способов:

1. Без проведения аукциона (конкурса), если заключается договор использования ЗУ (договор размещения НТО).
2. Через участие в аукционе (конкурсе) на право заключения договора аренды конкретного участка. Договор заключается с победителем аукциона.

Каждый способ имеет свои особенности.

Как взять участок под торговый павильон без проведения аукциона и оформления аренды

Чтобы использовать участок без прав арендатора и без участия в аукционе, предприниматель, организация может заключить с местной администрацией договор на размещение НТО. Администрация внесет ваш объект в особую схему (ст. 10 закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности…» от 28.12.2009 № 381-ФЗ ")

Важно! Взять участок под ларек/павильон без оформления аренды можно только в отдельных случаях, которые устанавливают местные власти в специальных актах, Правилах. Например, в Москве действует Порядок размещения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП.

Данные правила, во-первых, перечисляют виды деятельности, для которых можно получить землю под павильон (ларек) без аренды. Во-вторых, они устанавливают календарные периоды, в течение которых разрешается разместить торговый павильон.

Например, получить место для размещения передвижного торгового объекта можно:

• для продажи овощей, фруктов, мороженого, прохладительных напитков - с 1 мая по 1 октября;
• со специализацией "клубника, земляника" - с 1 июня по 31 июля;
• со специализацией "Горячие напитки, выпечка" - с 1 октября по 1 мая;

Чаще всего временное размещение возможно для летнего кафе (на определенный срок), если оно прилегает к капитальному или временному заведению общепита; для размещения НТО по продаже печатной продукции (газет, журналов и т.п.), НТО для ремонта обуви и иных подобных.

Особенности договора на размещение НТО без аренды состоят в следующем:

• фактически дается разрешение на размещение НТО без предоставления земельного участка в аренду, т.е происходит только использование участка, в связи с чем не требуется выполнять кадастровый учет участков и регистрацию таких договоров в Росреестре.
• обязательное условие для заключения такого договора – включение торгового объекта в схему размещения НТО (если он в нее еще не включен).
• если НТО включен в схему размещения НТО в установленном порядке, то, как правило, по такому договору администрация не получает от предпринимателя плату за использование земельного участка или плату за размещение НТО. Хотя в отдельных регионах такая плата может устанавливаться, но, скорее всего она будет меньше, чем при заключении договора аренды.
• максимальный срок заключения таких договоров — 5 лет, по окончании этого срока договор может быть переоформлен на новый срок, если предприниматель добросовестно выполнял свои обязанности и такая возможность предусмотрена в региональных Правилах или нормативах.

Схема размещения НТО и зачем она нужна

Прежде всего нужно учитывать, что торговый павильон нельзя поставить в любом удобном месте — он должен быть установлен в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов (далее- схема размещения НТО).

Такая схема составляется и утверждается органами субъекта РФ или органами местного самоуправления (например, городской или сельской администрацией) на основании региональных Правил включения НТО в схему размещения НТО (далее-Правила), или иного аналогичного документа, название может отличаться в разных регионах.

Правила, в свою очередь разрабатываются местными властями на основании «Правил включения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности в схему размещения нестационарных торговых объектов» (утверждены Постановлением Правительства РФ № 772 от 29.09.2010 г.).

Поэтому, при размещении торговых павильонов нужно учитывать нормы и особенности, содержащиеся именно в региональных Правилах, они более подробные и детальные, а также учитывают особенности региона. Например, если предприниматель выбрал под свой ларек определенный участок, но на нем уже располагается множество иных торговых точек, уже внесенных в схему размещения, то администрация населенного пункта вправе отказать в установке ларька именно на этом участке.

Также, в каждом регионе могут быть установлены свои запреты в отношении мест размещения НТО, например, на территории парков или скверов, или рядом с образовательными учреждениями.

Пример:
В Москве запрещено размещать любые НТО в арках зданий, цветниках, детских и спортивных площадках, площадках отдыха, стоянках, на земельных участках плоскостных и перехватывающих парковок. В охранной зоне инженерных сетей (за исключением елочных базаров), под железнодорожными путепроводами и автомобильными эстакадами, а также в 10-метровой зоне от наземных пешеходных переходов, от входов (выходов) в подземные и надземные пешеходные переходыможно размещать только павильоны особой специализации («Цветы», «Печать», «Мороженое», «Театральные билеты», нестационарные торговые объекты, размещаемые ГУП «Московский метрополитен» и ГБУ «Гормост»).

Схема размещения НТО разрабатывается преимущественно для включения в нее торговых объектов, используемых субъектами малого или среднего предпринимательства, а также физическими лицами - «самозанятыми», с целью развития территории, увеличения торговых площадей и повышения доступности товаров для населения.

1 этап: включение торгового павильона в схему размещения НТО

Инициативу по включению участка в схему размещения НТО может проявить заинтересованный в этом предприниматель, организация. Также участок может быть включен в эту схему по инициативе муниципальных или районных администраций.

Для этого необходимо подать заявку (предложение, заявление) в уполномоченный комитет, отдел администрации или иной орган исполнительной власти, в зависимости от региона (например, в Санкт-Петербурге заявки и предложения о включении ЗУ в схему размещения НТО принимает и рассматривает Комитет по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга).

Подача заявки на включение участка в схему размещения НТО

Как правило, форма такой заявки (заявления, предложения) располагается для ознакомления на сайте уполномоченного органа или выдается для заполнения в соответствующем отделе местной администрации.

В заявке указывается следующая информация:

• сведения о заявителе (ФИО предпринимателя или наименование общества, ИНН, ОГРН. адрес, контактные данные);
• обращение с просьбой включить ЗУ в схему размещения НТО (напр., «Прошу включить земельный участок для размещения на нем торгового павильона в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории города...»)
• адресные ориентиры места размещения нестационарного торгового объекта, предлагаемого для включения в схему (например, «на расстоянии 20 м от правой стороны объекта недвижимости -магазина Восход по улице...»).
• площадь, необходимую для размещения НТО, предлагаемого для включения в схему.
• указать цель использования НТО (вид деятельности, который планируется осуществлять в таком объекте) - например, для торговли овощами в розницу. Если предполагается специализированная торговля (алкоголь, сигареты и т.п.),  это также нужно указать.
• предполагаемый срок размещения НТО (несколько месяцев, 1 год или более).

К заявке прилагается пакет документов. Перечень необходимых документов обычно  предоставляется вместе с образцом заявки или же его можно поискать на сайте  муниципального органа. Стандартно это могут быть следующие документы:

• свидетельство о регистрации, постановке на учет в налоговом орган, уставные документы;
• копия паспорта (для ИП) или документы, подтверждающие полномочия руководителя (для юрлиц) или представителя, подписывающего заявление (доверенность);
• копия инженерно-топографического плана (или иного подобного документа) в определенном масштабе (например,  М 1:500), с нанесенными на нее границами предполагаемого места расположения НТО (интересующую часть участка можно выделить штриховкой или цветом);
• иные документы, в зависимости от особенностей предполагаемого места расположения НТО или вида осуществления деятельности. Например, имеются ограничения при торговле алкогольной и табачной продукцией: соблюдение минимального расстояния до объектов образования, мед.учреждений и иных прочих объектов. В этом случае часто требуется предоставить справку о расстоянии до таких объектов.

Заявка может быть подана:

• сразу в уполномоченный муниципальный орган. Следует сделать 2 экземпляра заявления, чтобы на одном была проставлена отметка о получении;
• через МФЦ, заявление там оформляет специалист, у вас будет расписка;
• заказным письмом по почте;
• через портал Госуслуги (в зависимости от региона).

Решение по итогам рассмотрения заявки

Уполномоченный муниципальный орган рассматривает поступившую заявку в установленные нормативным актом сроки (как правило, 30 календарных дней) и направляет заявителю письменное решение.

По результатам рассмотрения может быть вынесено одно из следующих  решений:

• отказать во включении земельного участка в схему размещения НТО. Причины для отказа могут быть различными, например: отсутствие неиспользуемых земельных участков; наличие ограничений по использованию участка, в отношении которого подана заявка; несоответствие заявки или приложенных документов требованиям нормативных актов, регулирующих процедуру включения участка в схему размещения НТО или иным законам РФ, если это выяснилось в процессе рассмотрения заявки; наличие в заявке недостоверных или противоречивых сведений; несоответствие торгового павильона требованиям, предъявляемым к таким объектам региональными нормативами  и иные. Перечень оснований для отказа не может быть произвольным, он устанавливается в региональных Правилах  и является исчерпывающим.
• включить земельный участок в схему размещения НТО — об этом заявителю направляется уведомление, в котором  также разъясняются дальнейшие действия.

Помните, что схема размещения НТО и изменения, которые вносятся в нее на основании утвержденных заявок, должны быть опубликованы в том же порядке, как публикуются муниципальные правовые акты (например, в установленном СМИ), а также размещены на официальном сайте как уполномоченного органа исполнительной власти региона (субъекта РФ), так и на сайте органа местной администрации.

Также, важно помнить, что внесение изменений в схему размещения НТО не может быть основанием для пересмотра мест размещения НТО, строительство, перестройка, или использование которых уже были начаты до внесения таких изменений (или утверждения самой схемы НТО).

В некоторых регионах, после одобрения заявки на включение ЗУ в схему размещения НТО может быть предусмотрено проведение кадастровых работ и внесения информации в кадастровый учет. Как правило, такие работы заказывает предприниматель, подавший заявку о включении НТО в схему размещения, за свой счет.

2 этап: подача заявления на заключение договора

Если первый этап пройден успешно, и НТО включен в схему размещения,  необходимо пройти второй этап- подать заявление на заключение договора размещения НТО или аренды участка для размещения НТО.

Такое заявление подается в уполномоченный орган местной администрации (например, в комитет по имущественным отношениям) теми же способами, как подавалась заявка на включение в схему размещения НТО.

Заявление также должно быть составлено  по установленной форме, которая размещается на сайте уполномоченного органа или предоставляется по запросу в самом органе.

После рассмотрения заявления на заключение договора размещения НТО или договора аренды ЗУ может быть принято одно из следующих решений:

• возвратить заявление без рассмотрения —например, если оно не соответствует установленной форме или не представлены необходимые документы;
• приостановить рассмотрение заявления. Основанием для приостановки может служить: наличие решения о проведении аукциона на размещение НТО в том месте, которое указано в заявке; наличие ранее поданной заявки иного предпринимателя или компании в отношении того же места размещения НТО и иные.  В этом случае, в решении должно быть разъяснено, до какого момента приостановлено рассмотрение заявления и при каких обстоятельствах оно может быть продолжено;
• отказать в предоставлении ЗУ. Причины для отказа могут быть различными, например: цель использования НТО не соответствует цели, указанной в схеме размещения НТО; участок уже предоставлен иному лицу;  в отношении участка уже заключен договор аренды; размещение НТО не соответствует требованиям законодательства и иные.  Но при любом отказе в решении должны быть указаны причины, по которым отказано и ссылки на  законы и иные нормативно-правовые акты, подтверждающие правомерность отказа.
• положительное решение о заключении договора размещения НТО или аренды ЗУ для размещения НТО.

Заключение договора аренды через аукцион (конкурс)

Если предприниматель хочет получить земельный участок не в использование, а в аренду (что означает иной набор прав и обязанностей предпринимателя в отношении ЗУ), или невозможно заключить договор размещения НТО (например, имеются аналогичные  заявления от других предпринимателей или организаций), администрация вправе объявить торги на право заключения договора аренды данного участка.

Согласно ч. 1 ст. 17.1.Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 г. «О защите конкуренции» (далее - ФЗ № 135) заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Исключением из этой статьи является:

• заключение договоров аренды ЗУ в рамках предоставления государственных или муниципальных преференций (глава 5 ФЗ № 135) — применяется в целях обеспечения жизнедеятельности населения в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях и в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (работающих в сфере инноваций и промышленного производства, ремесленничества, сельского хозяйства, осуществляющих внешнеэкономическую деятельность);
• на срок не более, чем 30 календарных дней в течении 6 последовательных календарных месяцев.

Торги на право заключения договора аренды конкретного ЗУ могут проводиться в форме аукциона или конкурса.

В этом случае администрация предпринимает необходимые подготовительные действия (размещает объявление о проведении аукциона (конкурса) и условия участия в нем, объявляет форму торгов — через электронную площадку или очно и т.п.).

Для участие в аукционе (конкурсе)  претенденты должны выполнить необходимые действия со своей стороны: собрать требуемые документы, подать заявку на участие, если необходимо по условиям аукциона (конкурса) —предоставить банковскую гарантию или залог.

Если торги проводятся не в электронном виде, а очно, участники должны лично придти для участия в установленное время и место, или направить своего представителя с надлежаще оформленными полномочиями.

После проведения аукциона (конкурса) комиссия подводит его результаты и оформляет протокол, в котором может быть указано одно из следующих решений:

1. Аукцион(конкурс) признан состоявшимся, принято решение заключить договор аренды ЗУ с победителем. Как правило, победителем аукциона (конкурса) признается тот участник, который в большей степени соответствует заявленным требованиям к арендатору и предложил наилучшие условия (в том числе большую стоимость арендной платы).
2. Аукцион (конкурс) признан несостоявшимся, например, если заявку на участие подал только один участник, а по условиям проведения аукциона(конкурса) невозможно заключить договор с таким участником. В этом случае по решению администрации аукцион (конкурс) может быть проведен заново.

Результаты торгов должны быть размещены тем же способом, что и объявление об их проведении (на электронной площадке, в газете или иным способом).

Если победитель аукциона (конкурса) по какой-либо причине не заключит в установленный срок договор аренды или откажется от его заключения, право на заключение договора может перейти к участнику, признанному вторым.

3 этап - Заключение договора аренды на участок

Уполномоченный орган в установленный процедурой срок (как правило, не позднее 5 дней с даты подведения итогов торгов) подготавливает проект договора аренды земельного участка, после чего предприниматель, организация приглашается для ознакомления с договором и его подписания (или договор может быть подписан с использованием систем электронного документооборота).

Договор аренды является основным документом, подтверждающим право пользования ЗУ, а также устанавливает особенности размещения торгового павильона на этом участке, права и обязанности арендатора, поэтому важно внимательно читать проект договора до его подписания.

Основные сведения в договоре, которые необходимо проверять тщательно:

• данные арендатора (ФИО, наименование общества, ИНН);
• вид предоставляемого права (аренда или субаренда);
• адрес расположения участка и его площадь;
• цель использования участка;
• права и обязанности сторон;
• установленные ограничения;
• стоимость, сроки внесения арендной платы или порядок ее определения;
• ответственность за несоблюдение условий аренды;
• срок действия договора, порядок его досрочного расторжения.

Важно! В договоре аренды земельного участка не могут быть установлены требования о выполнении каких-либо работ или оказания услуг, не связанных с предметом договора, которые повлекут за собой дополнительные расходы для арендатора. Такой запрет предусмотрен в п. 14 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Проверяйте договор на отсутствие таких требований!

Срок договора может быть различным — от нескольких месяцев (например, для осуществления летней торговли), до нескольких лет. Конкретный срок определяется в правилах проведения торгов (часто устанавливается срок 5 лет). Но определение такого срока может зависеть и от типа НТО (например, для киосков и павильон такой срок устанавливается в пределах 5 лет, а для палаток или лотков -  до 1 года).

По окончанию срока договора, он расторгается. Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае предприниматель должен самостоятельно убрать НТО с земельного участка и привести участок в надлежащий вид. 

Поэтому, если предприниматель захочет опять разместить НТО на том же участке, ему придется пройти процедуру включения НТО в схему размещения (в зависимости от срока ее утверждения) и участвовать в торгах на право заключения договора заново.

Регистрация договора аренды в Росреестре

Договор аренды для размещения НТО подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для этого договор изготавливается и подписывается минимум в 3-х экземплярах: по одному для Арендатора и Арендодателя, и один - для Росреестра.

Порядок регистрации также различается по регионам: в одних регионах эту обязанность выполняет Арендатор, в других - Арендодатель. Как правило, это указывается в самом договоре. Также, должен быть определен порядок уплаты госпошлины за регистрацию договора. Часто такую пошлину оплачивает Арендатор.

Права и обязанности по договору аренды возникают с момента его регистрации в Росреестре. Однако, если обязанность по регистрацию будет возложена на предпринимателя, то не стоит злоупотреблять и затягивать регистрацию, иначе такое поведение может быть признано муниципальным органом как уклонение от заключения договора, и договор может быть расторгнут на этом основании.

Этап 4 — дополнительные действия

После регистрации договора аренды на землю, прежде чем непосредственно размещать НТО, администрация может потребовать выполнения дополнительных действий, например, согласовать с муниципальным органом внешний облик НТО.  Такое требование чаще предъявляется в тех регионах, где торговые павильоны отнесены к элементам благоустройства. Как правило, в этих случаях требования к внешнему виду торговых объектов устанавливаются в Правилах благоустройства, действующих на территории населенного пункта.

Также может потребоваться получить разрешение для размещения объекта от административно-технической инспекции (например, ордер).

В каждом регионе устанавливаются свои требования, когда такое разрешение нужно получать, а когда – нет.  Например, это может зависеть от площади НТО - если площадь объекта меньше 10 кв.м., то разрешение от АТИ или иного органа не требуется, если площадь больше - тогда требуется.

Причины отказа в заключении договора и что делать?

Как правило, отказ в заключении договора размещения НТО или договора аренды ЗУ мотивирован нормами законодательства или объективными обстоятельствами.

Причины отказа могут быть:

• устранимыми - чаще всего, это нарушения в процессе подачи заявления со стороны заявителя (предпринимателя);
• и неустранимыми, независящими от предпринимателя и его действий (например, участок находится в резерве для государственных нужд или изъят из оборота).

Нужно внимательно изучить такой отказ. Если причины устранимы, возможно, необходимо будет принять некоторые действия (например, предоставить правильные документы), чтобы после повторной подачи заявления результат был положительным.

Если же считаете, что отказ незаконный и не обоснованный, можно его обжаловать через подачу иска в суд в порядке административного судопроизводства (глава 22 Кодекса административного судопроизводства РФ). Но, такое заявление нужно подать в течении 3 месяцев со дня получения отказа.