Договор аренды нежилого помещения

Перечень существенных условий договора аренды нежилого помещения

К существенным для договора аренды нежилых объектов относят условия о предмете сделки, размере платы и иных обстоятельствах, об обязательном согласовании которых заявит любая из сторон (ст. 432, 654 ГК РФ). На практике в подобные соглашения включают следующую информацию:

• О предмете договора – это описание передаваемого помещения с обязательным указанием наименования, адреса, площади, категории, назначения, кадастрового номера. Указывается на обязательство арендодателя передать, а арендатора принять объект и уплачивать за пользование денежные средства;
• Размер и порядок внесения арендных платежей. Плату за земельный участок, на котором расположена недвижимость как правило, отдельно не выделяют. Также в тексте всегда указывают, как и кем уплачиваются коммунальные платежи. Дополнительно предусматривают условия об изменении размера арендных обязательств;

Важно! Изменение размера арендной платы по желанию арендодателя или по соглашению сторон допускается не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

• Период действия договора;
• Порядок передачи и возврата объекта: срок, описание общего состояния, документ, который подписывается. Если для использования помещения по назначению вместе с ним передается оборудование, коммуникации, документации, составляется их опись;
• Цель использования помещения;
• Порядок эксплуатации и содержания объекта. Здесь же указывают, кто отвечает за текущий и капитальный ремонт, описывается возможность производства неотделимых улучшений;
• Информация об обеспечительном платеже, если он используется;
• Распределение расходов на госрегистрацию, если срок договора 1 год и более;
• Условие об ответственности сторон.

Перечень условий может быть расширен в зависимости от конкретной ситуации и соглашений, достигнутых участниками договора. Прием и возврат объекта оформляется двусторонним актом.

Какой договор аренды выбрать

Мы предлагаем несколько бланков, в зависимости от того, какое нежилое помещение сдается в аренду.

Однако перечень помещений разного целевого назначения «под коммерцию» очень широк. Поэтому, если вы не нашли специального бланка, ориентированного на ваше помещение, используйте общий образец договора аренды нежилого помещения (ссылка вверху страницы).

Возможно, само помещение уже есть, но нужен надежный адрес для получения корреспонденции и регистрации фирмы. Тогда лучше использовать договор аренды юридического адреса.

Как составить бланк договора аренды нежилого помещения: структура и образец

Договор обязательно составляется в письменной форме.

Важно! Договоры аренды нежилых объектов сроком свыше года в обязательном порядке регистрируются в ЕГРН (п.2 ст. 609 ГК РФ). В письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 изложена позиция, согласно которой в ГК РФ нет специальной нормы для нежилых помещения, поэтому договоры сроком менее 1 года регистрировать не следует (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Популярная мера заключения договоров аренды без регистрации - оговорка в договоре срока в 11 месяцев. Это позволяет начислять помесячную оплату и избежать годичного срока договора (т.е. его регистрации в ЕГРН).

Договор оформляется в количестве экземпляров равном числу его участников. Типового утвержденного бланка нет, он оформляется свободно. Примерная структура документа:

• Наименование документа, данные участников: ФИО, паспортная информация, адрес физлиц и название, ОГРН, ИНН, юридический адрес для юрлиц;
• Предмет договора;
• Права и обязанности сторон;
• Арендная плата и обеспечительный платеж;
• Срок действия, порядок завершения договора;
• Ответственность участников;
• Форс-мажор;
• Порядок разрешения споров;
• Заключительная часть.

Список не окончательный и может быть расширен исходя из конкретных обстоятельств. Внизу документа приводятся реквизиты участников и проставляются их подписи.

Арендная плата за нежилое помещение

Стандартный вариант арендной платы - ежемесячный платеж по истечении отчетного месяца (например, можно сформулировать срок так "в течение 5 рабочих дней по истечении месяца" или "не позднее 5-го числа месяца, следующего за отчетным").

Сразу оговорите между арендатором и арендодателем, включаются ли в арендную плату расходы на содержание помещения (то есть, коммунальные платежи, расходы на мелкий текущий ремонт).

Если эти расходы учитываются в составе арендной платы, то она будет непостоянного размера. Тогда в договоре стоит прописать оплату арендной платы в размере, предусмотренном расчетом арендодателя, который включает

• собственно плату за пользование помещением,
• оплату коммунальных платежей,
• оплату арендодателем (владельцем помещения) ремонта.

Напротив, затраты арендатора на текущий ремонт вычитаются из суммы арендной платы.

Второй вариант- прописать фиксированную арендную плату, а компенсацию расходов арендодателя на ЖКХ или ремонты оплачивать отдельным платежом,  по счету арендодателя.

Условия расторжения договора аренды нежилого помещения

В ГК РФ установлен ограниченный перечень обстоятельств прекращения договора аренды нежилого помещения. В этот список входят:

• Соглашение участников, в таком случае договор может быть расторгнут в любое время (ст. п. 1 450 ГК РФ);
• По требованию одной из сторон через суд (п.2 ст.450 ГК РФ);
• Односторонний отказ от исполнения договора заключенного на неограниченный срок с предварительным предупреждением за 3 месяца другого участника (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
• Досрочное прекращение через суд по заявлению любой из сторон, при наличии оснований, перечисленных в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Иных оснований для отказа от продолжения сотрудничества законодательно не установлено.

Итоги

Договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. В нем обязательно согласовываются все существенные условия. При определенных обстоятельствах договор подлежит госрегистрации. Расторгнуть его можно только при соблюдении определенных требований.