Договор аренды цеха
Общие принципы составления договора аренды цеха
Утвержденной формы договора аренды производственных помещений нет. Он оформляется произвольно с учетом положений гл. 34 ГК РФ. По такому соглашению арендодатель предоставляет арендатору на возмездной основе и на ограниченный срок помещение, здание в целях осуществления в нем производственной деятельности.
Продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным цехом по такому договору, остаются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Договор заключается в виде 1 документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК РФ), на практике составляется количество его экземпляров, кратное числу участников. Документ должен быть составлен письменно при наличии любого из перечисленных ниже обстоятельств (ст. 161, 609 ГК РФ):
- Срок аренды свыше 1 года;
- Одной из сторон соглашения, независимо от периода его действия выступает юрлицо;
- Даже если сторонами выступают физлица (например, ИП) договор оформляется письменно при сумме сделки свыше 10 000 руб.
Государственная регистрация аренды цеха
Важно! Производственное помещение под цех входит в состав объекта недвижимости. Если арендуется здание цеха со всеми коммуникациями, оно также относится к недвижимости. Поэтому договор арены цеха на срок год и более всегда будет подлежать госрегистрации.
Чтобы не оформлять договор аренды цеха через Росреестр (не регистрировать), используйте договор на 11 месяцев. Однако не забудьте его пролонгировать в следующем году.
Передачу здания, сооружения оформляют передаточным актом или другим документом, подписанным участниками (ст. 655 ГК РФ). Допустимо составить как отдельный документ, так и включить условие о передаче в текст самого договора. Обязательства арендатора считаются выполненными после фактической передачи объекта во владении и пользование или только пользование арендатору и подписания им текста договора.
Период действия аренды определяют по соглашению участников, если он не указан, то считают, что сделка заключена на неопределенный срок. Но в такой ситуации каждая из сторон вправе расторгнуть договор досрочно, предупредив об этом партнера за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ). Поэтому рекомендуем все же устанавливать сразу срок аренды.
Можно передать не только целое здание, но и его часть.
Бланки: Бланк договора аренды части нежилого помещенияПеречень существенных условий договора аренды производственного цеха
Как и другие типы соглашений договор аренды цеха считается заключенным после согласования сторонами всех его значимых условий (ст. 432 ГК РФ). К ним относятся:
- Предмет соглашения;
- Сумма арендной платы;
- Другие условия признаваемые существенными согласно законодательству или те по которым требует достижения соглашения одна из сторон договора.
Перечень наиболее значимых на практике условий договора приведен ниже в таблице.
|
№ п/п |
Наименование условия |
Описание |
|
1. |
Предмет договора |
Включает подробное описание позволяющее однозначно определить передаваемый по договору объект (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ). Для этого, как правило, указывают: · Кадастровый номер; · Адрес; · Назначение; · Номер помещения на поэтажном плане; · Индивидуальные характеристики здания. Здесь же вписывается, что имущество передается во владение и пользование (только пользование) временно. |
|
2. |
Размер арендных платежей |
Устанавливается в любом варианте (тарифы, сроки и периодичность внесения) по соглашению сторон (п. 2 ст. 614 ГК РФ), например: · По расценке за квадратный метр, с ежемесячным перечислением; · В фиксированной сумме, с внесением авансом ежеквартально. Плата за землю, на которой расположено здание включается в состав общего платежа, но допускается выделение ее в договоре отдельно. Также указывается входят ли коммунальные платежи в состав арендной платы или уплачиваются отдельно (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Условия для изменения размера арендной платы пишут здесь же. |
|
3. |
Срок действия договора |
Отражается в виде конкретной даты окончания. Либо договор заключается на неопределенный срок в соответствии с достигнутыми сторонами соглашениями. |
|
4. |
Порядок, условия передачи и возвращения помещения |
Описывается срок, в течение которого с момента подписания договора должен быть передан цех, его общее состояние, перечень оборудования и документации, которые должны быть переданы вместе с объектом. При наличии конструктивных недостатков и дефектов в помещении или здании, их следует указать в тексте договора. В составе имущества, передаваемого вместе объектом, указывают: · Сети инженерно-технического обеспечения; · Контрольно-пропускные системы, системы пожаротушения; · Оборудование с указанием количества, состояния, примерной стоимости. В списки документов необходимых для эксплуатации помещения входят: техплан, декларация пожарной безопасности, планы и схемы по водоснабжению, канализации, электросетям. Можно зафиксировать конкретный способ предоставления документов. Также указывают документальный порядок оформления передачи и в возвращения помещения. |
|
5. |
Использование помещения |
Здесь обязательно нужно указать на использование помещения для производства продукции, товаров. Помимо целей приводят порядок использования: способы, примерные объемы производства, условия об охране. |
|
6. |
Содержание, эксплуатация, порядок создания улучшений |
Определяется, какая из сторон отвечает за текущий и капитальный ремонт, несет расходы по поддержанию помещения и оборудования в исправном состоянии. Фиксируется возможность и порядок осуществления отделимых и неотделимых улучшений. |
|
7. |
Обеспечительный платеж |
Это условие используется при применении подобного способа обеспечения обязательств по договору. |
|
8. |
Несение расходов на госрегистрацию |
Определяется, кто будет платить за проведение регистрации договора: какая-то одна из сторон или обе, в какой пропорции. |
|
9. |
Ответственность сторон |
Сведения по возможным за нарушение условий договора неустойкам, пеням и штрафам. |
Итоги
Основное отличие договора аренды цеха от других соглашений по аренде нежилых помещений заключается в цели будущего использования объекта. Производство требует также наличие оборудования и инженерных сетей, их указывают в соглашении. Договор составляется в письменной форме и всегда регистрируется в Росреестре.
