Бланк договора аренды части нежилого помещения

Чем регламентируется договор аренды части нежилого помещения

Договор аренды части нежилого помещения оформляется согласно пп.1, 4 гл. 34 ГК РФ.

Разрешает ли закон передавать в аренду часть помещения

В ст. 607 ГК РФ нежилые помещения не поименованы в качестве допустимых объектов аренды. Однако ст. 625 ГК РФ предписывает использовать общие положения об аренде ко всем подобным хозяйственным отношениям, если отдельные правила не утверждены нормами ГК РФ. Поэтому договор аренды нежилого помещения подпадает под общие ограничения из пп.1,4 гл. 34 ГК РФ. По подобному договору для части помещения арендодатель предоставляет на возмездной основе арендующему долю имущества в пользование на определенный период времени (ст. 606 ГК РФ). Под частями помещения подразумевают:

• Площадь, имеющую объемное и линейной измерение;
• Конструктивный элемент помещения: внутренние конструкции, перекрытия, оконные проемы и т. д.

Аренда ограниченного участка недвижимого объекта (и аренда части помещения) анализировалась и была признана законной в судебной практике. Этот вывод зафиксирован в абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

При регистрации договора длительного пользования частью помещения обременение формируется на все нежилое пространство.

К форме соглашения предъявляются общие требования для сделок об аренде. Договор должен быть оформлен письменно при оговоренных законом обстоятельствах (ст. 161 и 609 ГК РФ):

• Любая из взаимодействующих сторон - юрлицо;
• Срок аренды не менее года, невзирая на то, кто является его участником;
• Договор составлен между физлицами на срок менее года и оценивается в сумму от 10 тыс. руб.

Договор аренды части помещения оформляют и подписывают по 1 экземпляру на каждого участника соглашения.

Важно! Договор аренды части нежилого помещения на временной отрезок менее года не подлежит госрегистрации. Учитывая это, а также тот момент, что оплата за аренду обычно ежемесячная, самый удобный вариант аренды части помещения – договор на 11 месяцев.

Содержание и образец договора аренды части нежилого помещения

Договор аренды части нежилого помещения начинает действовать, если арендодателем и арендатором одобрены все его значимые (как говорит ГК РФ – «существенные») условия. В качестве существенных условий выделяют:

• Свойства, качества части нежилого пространства, помогающие идентификации предмета, предоставляемого по договору;
• Сумму, порядок начисления и внесения арендных платежей;
• Длительность аренды;
• Последовательность передачи объекта аренды, чаще всего для этого применяют передаточный акт.

Существенными признаются также те обстоятельства, взаимного одобрения которых требует любой из участников сделки. Поэтому содержание договора может быть расширено в соответствии с конкретными условиями сделки и интересами ее участников. Примерная структура договора:

• Данные об участниках;
• Объект соглашения;
• Размер вознаграждения предоставляющей помещение стороне;
• Права и обязанности сторон;
• За что несут ответственность участники;
• Срок сотрудничества, условия изменения и расторжения договора;
• Урегулирование разногласий.

В конце соглашения отводится место для подписей договорившихся и их идентификационных данных.

Выделение объекта в договоре аренды части нежилого помещения

Сложности по оформлению операций, связанных с арендой части нежилого помещения проявляются при описании предмета договора. Например, при аренде площадей помещений, не отделенных от всего здания или сооружения каким-либо образом. В интересах распознавания выделенной доли объекта, как предмета договора необходимо:

• Отразить в договоре данные о параметрах помещения и здания, в котором оно располагается;
• Привести в документе площадь, место размещения сдаваемой в аренду части в составе объекта, ее границы.

Разрешено приведение подобной информации как в тексте самого договора, так и оформление ее в форме отдельного дополнения.

Поскольку договор на срок 1 год и более требует госрегистрации в ЕГРН, к такому договору необходимо в обязательном порядке представить технический план на часть помещения. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, который оставит техплан на часть помещения и предоставит ее текстовое описание. Этот документ составляют в качестве приложения к договору и передают в Росреестр (МФЦ или нотариусу – в зависимости от того, какой способ подачи документов выбран) при регистрации договора аренды.

В отношении договора на 11 месяцев техплан формально не обязателен, т.е. вы можете отмерить необходимую площадь рулеткой, зафиксировать отметками и все это опистаь в договоре. С другой стороны, в случае спора с арендатором надежнее опереться на кадастровый план, т.е. мы рекомендуем его все равно заказать, даже для договора аренды, не трубющего регистрации.

Условия расторжения договора аренды части нежилого помещения

Разрыв договоренности об аренде части нежилого помещения реализуется на общих принципах, закрепленных в ГК РФ. Договор может быть расторгнут:

• По взаимному согласию (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
• По требованию одного из участников через суд (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• Отказе от исполнения договора заключенного на неопределенный срок с предупреждением минимум за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
• В результате нежелания одной из сторон нести обязанности, приведенные в ст. ст. 619, 620 ГК РФ. В этом случае договор может быть прекращен по претензии одной из сторон в судебном порядке.

В договоре могут быть предусмотрены дополнительные урегулированные сторонами причины для его прекращения.

Итоги

На договор аренды части нежилого помещения распространяются общие требования по договору аренды. В подобном соглашении обязательно должна быть информация, позволяющая идентифицировать предмет сделки – часть помещения. Отправлять договор в регистрационную палату нужно только если он заключен на временной интервал от года.