Что такое обеспечительный (гарантийный) платеж в договоре аренды

В качестве одной из мер, обеспечивающих выполнение договора, Гражданский кодекс (ГК) РФ называет обеспечительный (он же часто именуемый гарантийным) платеж. Он позволяет арендодателю возместить свои убытки без претензий и судов. ГК РФ допускает использование этой меры для любых договоров, но обычно стороны применяют его в договоре аренды.

Понятие обеспечительного (гарантийного) платежа

Для арендодателя важно сохранить свое имущество в надлежащем виде и своевременно получать средства за использования помещения. Чтобы обезопасить себя от возникновения неприятных ситуаций в отношениях с арендатором, стоит включить пункт о внесении обеспечительного платежа. Он является гарантом исполнения обязательств съемщика, поможет решить проблемы по окончании договора или в случае его преждевременного расторжения.

Обеспечительный платеж предусмотрен ст. 381.1 ГК РФ. Он представляет собой сумму обеспечения, которую одна сторона договора (в нашем случае – арендатор) заранее вносит на счет другой стороны (арендодателя).

Эта сумма нужна для того, чтобы гарантировать: даже если арендатор откажется компенсировать убытки, которые возникли из-за ненадлежащего исполнения своих обязательств – они все равно будут возмещены именно за счет заранее предоставленных арендодателю денег.

Принцип действия обеспечительного платежа

Работает механизм обеспечения таким образом:

1. Если наступают предусмотренные в договоре обстоятельства (например, арендатор портит объект аренды либо не вносит арендную плату) – арендодатель просто забирает эти средства себе, и после этого о них речи уже и не идет.
2. Если обстоятельства не наступают (то есть арендатор выполняет все свои обязанности, предусмотренные законом и договором), арендодатель обязан вернуть деньги обратно, зачислив их на счет контрагента.

Таким образом, обеспечительный платеж – это гарантия того, что убытки, причиненные одной стороне, будут в любом случае компенсированы из денег другой стороны без разбирательств и судов. При этом договор может предусматривать возможность дополнительного внесения средств (например, если часть денег ушла на погашение неустоек и других штрафных санкций) или частичного возврата (например, если стороны пересмотрели условия соглашения).

ВАЖНО: Проценты по гарантийному платежу законом не предусмотрены. Об этом прямо говорится в п. 4 ст. 381.1 ГК РФ. Однако стороны могут предусмотреть их начисление, но это нужно прямо указывать в документах.

Основания для невозврата обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж не возвращается арендатору в двух случаях:

1. Когда он использован для погашения ущерба, который был причинен арендодателю.
2. Когда ущерба нет, но действия арендатора нарушают интересы арендодателя. Например, часто используется условие, при котором при досрочном прекращении аренды деньги не возвращаются.
3. Когда он зачислен как часть платы на финальном этапе аренды.

Важно: Если вы арендатор, обязательно составьте акт осмотра помещения перед заключением договора, в письменной форме с фото. Это поможет доказать свою правоту, если собственник попытается обвинить вас в порче имущества неправомерно. Арендодатель должен оставить свою подпись под актом.

Если вы собственник, составьте список имущества, сданного арендатору. Нужно сфотографировать помещение и материальные предметы. Арендатор также ставит свою подпись в этом дополнительном акте. При сдаче помещения, составляется договор о его приемке, где стоит зафиксировать все изменения в сохранности имущества.

Эти документы подкреплены юридически и могут использоваться в качестве доказательств в судебных разбирательствах.

Как записать условие об обеспечительном платеже в договоре?

Чтобы условие о гарантийном платеже соответствовало закону, в договоре нужно указать:

1. Его назначение – какой вид ущерба он возмещает.
2. Размер. Он может быть привязан к арендной плате либо указан в произвольной сумме.
3. Порядок внесения.
4. Порядок использования средств и пополнения, если предусмотрено частичное использование.
5. Условия о возврате.

Дополнительно могут быть предусмотрены условия, когда размер изменяется. В частности, если он привязан к арендной плате, то при ее увеличении арендатор должен внести дополнительные средства, а при уменьшении – получить возврат или зачет части гарантийного платежа как арендной платы.

Примерный вариант прописывания условий о гарантийном платеже.

Съемщик с первым платежом по арендной плате вносит обеспечительный платеж в размере _______ в течение ________ дней от наступления действия договора. Гарантийный платеж идет на погашение убытков, которые причинил арендатор, среди них _________. В случае прекращения договора и точного исполнения арендатором его условий обеспечительный платеж возвращается следующим образом _______.

Нужно ли платить с обеспечительного платежа налог?

В отношении налога на прибыль гарантийный платеж рассматривается лишь как обеспечение (наряду, например, с залогом). Поэтому, как указано в письме Минфина РФ от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, эта выплата:

• для арендодателя не является доходом (подп. 2 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса (НК) РФ);
• для арендатора – расходом (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении налога на добавленную стоимость (НДС) позиция Минфина Рф двоякая:

1. Если безвозвратное зачисление происходит только в случае, который может и не наступить – до этого момента средства рассматриваются только как обеспечение, и НДС не начисляется.
2. Если договором предусмотрено, что средства могут быть зачислены в качестве арендной платы и потому являются авансом, то арендодатель, работающий с НДС, должен заплатить налог по нему.

Если платеж рассматривается как авансовый, то, согласно пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ, п. 1 ст. 168 НК РФ и Правилам ведения книги продаж, счет-фактура выставляется, и арендатор имеет право на налоговый вычет.

 Обеспечительный (гарантийный) платеж – это хорошее средство, позволяющее избежать споров о возмещении убытков и о выплате штрафов по договору аренды. Он в первую очередь защищает интересы арендодателя. Однако он может быть выгоден и арендатору, если договор позволяет погасить за его счет последние арендные выплаты. Главное – правильно зафиксировать его в договоре и уплатить налоги в тех случаях, когда это предусмотрено налоговым законодательством.