Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду

Форма согласия на субаренду

Закон не содержит никаких указаний насчет формы согласия арендодателя на субаренду и порядка его получения.

Мы рекомендуем оформлять его по требованиям. Допустимы несколько способов:

• включено в текст договора аренды;
• согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды;
• оформлено в виде отдельного документа или путем проставления надписи на договоре субаренды.

Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором или выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о выдаче.

Как оформить согласие в виде отдельного документа

Если согласно договору аренды требуется получение предварительного письменного согласия арендодателя на субаренду, либо в договоре аренды вообще нет условия о субаренде, нужно оформить согласие в виде отдельного документа.

Согласие арендодателя составляется в свободной письменной форме. Нотариального удостоверения не требуется. В согласии должен быть описан предмет субаренды (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором аренды, согласие может быть не только предварительным, но и последующим. Молчание арендодателя в ответ на просьбу арендатора одобрить сделку согласием не является (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

Если арендодателей несколько (имущество находится в долевой собственности), то свое согласие для передачи субаренду должны выразить все собственники (ст. 246 ГК РФ).

Обратите внимание, что арендодатель не обязан давать согласие на передачу объекта в субаренду, если он этого не хочет (п. 54 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Кроме того, арендодатель, давший предварительное согласие на совершение сделки субаренды, может «передумать» и отозвать его, уведомив об этом стороны до момента совершения сделки и возместив убытки, вызванные таким отзывом

Нужно ли дополнительное согласие, если собственник дал согласие в договоре аренды

В судебной практике неоднократно поднимался вопрос: должен ли арендатор каждый раз при сдаче имущества в субаренду получать отдельное согласие арендодателя, если в договоре аренды имеется условие, разрешающее субаренду любым лицам по усмотрению арендатора? Как указал еще Президиум ВАС РФ в п. 18 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Однако отозвать такое согласие в одностороннем порядке арендодатель не может. Отменить его можно только путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды (п. 26 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).

Когда не нужно согласие собственника на субаренду

В исключительном случае, прямо указанном в законе, арендатор может передавать имущество в субаренду без согласия собственника.

Итак, не нужно согласие собственника на субаренду, если арендован муниципальный или государственный земельный участок на срок 5 лет и более (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Достаточно просто уведомить собственника письмом о передаче в субаренду.

Более того, если собственник (муниципалитет, госорган) все равно вписал условие о согласии на субаренду в договор аренды земли на 5 лет, то это условие – недействительно. Такое мнение высказал Верховный Суд РФ в Определении от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791.