Договор купли-продажи земельного участка

Нормативные основы договора купли-продажи земельного участка

Начнем с пояснений об основах сделки купли-продажи земли. Без знания этих основ не стоит совершать сделку.

Кратко о земле и праве ее продать

Земельный участок подчиняется во многом правилам о недвижимости. Но есть и особенности.

Так, собственник земельного участка вправе продать его, при условии, что участок не изъят из свободной продажи или допущен к обороту без дополнительных условий (п. п. 2, 3 ст. 209, п. 1 ст. 260 ГК РФ). Всю эту информацию можно найти в выписке из ЕГРН

Важно! Объектами купли-продажи могут стать исключительно земельные участки, поставленные на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Не всегда участок подвергался межеванию – его могли поставить на учет просто по старым сведениям земельного комитета («ранее учтенный» участок). Однако если участок вообще никак не описан и не имеет кадастрового номера, то придется вызвать кадастрового инженера, который опишет участок и поставит на кадастровый учет.

Регистрация земли

Операции по реализации земли подлежат обязательной госрегистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Однако формально в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) регистрируют не договор, а переход права собственности на земельный участок.

Это означает, что договор начинает действовать с момента подписания, а вот собственником покупатель становится только после регистрации в ЕГРН.

Нужно ли заверять куплю-продажу земли у нотариуса

Договор купли-продажи формируют с учетом пп.7 гл. 30 ГК РФ. Он оформляется обязательно письменно с росписями участвующих в операции лиц, невыполнение этого требования ведет к недействительности покупки. Удостоверять у нотариуса подобное соглашение не нужно, если нет определенных нормативных обстоятельств:

• Продажи участка несовершеннолетним или недееспособным;
• Выделение частей от общей площади в совместном праве собственности на землю.

Перечень существенных условий договора реализации земельного участка устанавливают с учетом принадлежности его к недвижимости. Документ оформляется в экземпляре для каждого участника и для постановки на учет в ЕГРН.

Существенные условия договора купли-продажи земли

Договор считается заключенным после того, как участники одобрили все его существенные условия. Для купли-продажи земли значимыми будут следующие условия:

• Данные об участвующих в заключении договора. Для граждан, это ФИО, паспортные данные, адрес, для юрлица: название, ИНН, ОГРН, адрес регистрации;
• Значимые идентификационные параметры предмета договора: номер участка по кадастру, адрес его нахождения, площадь, категория объекта, допустимые направления деятельности. Здесь же можно привести ссылку на правоустанавливающие документы;
• Общая стоимость и порядок расчетов за приобретаемый участок;
• Список полномочий и обязательств сторон, в частности, то что продавец обязуется реализовать, а покупатель получить во владение и рассчитаться за землю;
• Данные о текущих ограничениях, в ситуации их присутствия. В случае утаивания, либо сообщения ложных сведений об ограничениях продающим лицом, приобретатель вправе получить пропорционального уменьшение стоимости или аннулировать договор;
• Механизм передачи объекта - для этого может быть предусмотрено составление передающего акта или иного схожего документа.

Важно! Прочие условия, которые по требованию одного из участников операции должны быть согласованы будут существенными и отражаются в тексте документа о продаже.

В случае наличия в договоре возможности продавца произвольно выкупить обратно земельный участок или иных условий, ограничивающих права приобретателя на распоряжение, их признают недействительными.

Итоги

Земля является недвижимым имуществом, правила заключения договора купли продажи для нее идентичны требованиям для остальных объектов недвижимости. Право собственности на земельный участок регистрируется в Росреестре. В договоре нельзя отражать условий, ограничивающих права покупателя на владение землей.