Договор аренды с правом субаренды

Право арендатора сдать имущество в субаренду

Гражданский кодекс РФ наделяет арендатора правом сдать арендованное имущество третьему лицу во временное владение и пользование (в субаренду) (п. 2 ст. 615). В этом случае арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды подчиняется тем же правилам, что и договор аренды, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Главное условие при сдаче имущества в субаренду – это наличие согласия арендодателя. Оно может быть сформулировано как условие договора аренды, а может быть выражено в отдельном документе.

Далее рассмотрим, как может выглядеть условие о субаренде в договоре. 

Условие о субаренде в договоре аренды

Заключая договор аренды, стороны могут:

1. Включить отдельное условие о праве арендатора сдавать имущество в субаренду третьим лицам по своему усмотрению. Оно может быть сформулировано следующим образом: «Арендатор вправе сдавать арендуемое имущество в субаренду любым лицам без получения предварительного согласия арендодателя».
2. Включить условие о необходимости получения согласия арендодателя на сдачу в субаренду. Например: «Арендатор вправе сдавать арендуемое имущество в субаренду с предварительного письменного согласия арендодателя».
3. Установить запрет на субаренду. Он может звучать так: «Арендатор не вправе сдавать арендуемое имущество в субаренду».
4. Не включать в договор условий о субаренде. В таком случае по закону арендатор будет вправе сдать имущество в субаренду, но исключительно с согласия арендодателя.

Право арендатора сдавать имущество в субаренду может быть поставлено сторонами под дополнительные условия, например, они могут договориться о том, что субаренда допускается только при отсутствии задолженности по арендной плате. 

Запрет на субаренду

В договоре аренды стороны могут предусмотреть запрет на субаренду. Он может быть абсолютным – когда арендатор не вправе вообще сдавать имущество в субаренду, или относительным – когда он не вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя. На практике чаще всего используется второй вариант.

Если арендатор вопреки запрету заключает договор субаренды, он является ничтожным.

В некоторых случаях субаренда запрещена законом. Так, не могут содержать условие о субаренде следующие виды договоров:

1. Договор аренды, заключенный в порядке государственной или муниципальной преференции (п. 20 ст. 4 закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ – далее закон № 135-ФЗ). Так как предоставление имущества в аренду в этом случае связано с определенными преимуществами или льготами отдельным хозяйствующим субъектам, то передача его в субаренду невозможна. Если же она состоится, то может быть признана нарушением антимонопольного законодательства.
2. Договор аренды, заключенный без проведения торгов, в соответствии с которым образовательное или научное учреждение сдает в аренду свое имущество обществу, созданному им для внедрения изобретений или ноу-хау (ч. 3.1 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ).
3. Договор аренды государственного (муниципального) имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными (муниципальными) организациями культуры (ч. 3.5 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ).
4. Договор аренды государственного или муниципального земельного участка в границах особой экономической зоны (ст. 35 закона «Об особых экономических зонах в РФ» от 22.07.2005 № 116-ФЗ).
5. Договор аренды государственного и муниципального лесного участка, заключенный по результатам торгов (ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса РФ).

Договор аренды и субаренды - отличие

По своей правовой сути договор субаренды ничем не отличается от договора аренды и регламентируется теми же нормами ГК РФ. Однако нюансы все же есть:

1. Договор субаренды не существует сам по себе. Он вытекает из договора аренды. Поэтому в предмете договора субаренды обязательно делается ссылка на первоначальный договор аренды. Указываются реквизиты договора аренды, ФИО собственника.
2. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды.
3. Предмет субаренды может не совпадать с предметом договора аренды. Например, в субаренду может быть сдана часть нежилого помещения или часть земельного участка. В договоре конкретизируется, что именно передается в субаренду.

Расторжение договора субаренды при расторжении договора аренды

Договор субаренды находится в прямой зависимости от договора аренды, является производным от него. С этим связано и общее правило о том, что срок субаренды ограничен сроком аренды и не может выходить за его пределы.

Соответственно, при досрочном прекращении договора аренды договор субаренды, если иное не предусмотрено соглашением сторон, следует той же судьбе – прекращает свое действие (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Однако у субарендатора при этом остается право на заключение с арендодателем договора аренды напрямую, но только в рамках оставшегося срока договора и на тех же условиях.

По своему желанию стороны договора аренды могут предусмотреть и иной вариант развития событий и разрешить продолжение договора субаренды и после окончания действия договора аренды.

При ничтожности договора аренды договор субаренды автоматически также признается ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

***
Договор аренды может содержать условие о праве арендатора сдать имущество в субаренду. По закону субаренда возможна только с согласия арендодателя, которое может быть выражено как в самом договоре (или допсоглашении к нему), так и в виде отдельного документа (письма). Стороны вправе установить любые договоренности относительно права субаренды: разрешить субаренду без ограничений, допустить при соблюдении определенных условий, либо запретить ее полностью. В некоторых случаях запрет на субаренду установлен законом.