Какие объекты можно строить на землях сельхозназначения
Сводный перечень объектов, которые могут находиться на землях сельхозназначения, в том числе на землях фермерского хозяйства, приведен в п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ.
С учетом специальных положений Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", на землях КФХ могут располагаться:
- внутрихозяйственные дороги,
- коммуникации,
- мелиоративные защитные лесные насаждения (с 01.03.2024 – агролесомелиоративные и агрофитомелиоративные насаждения),
- водные объекты - в том числе пруды, которые образованы водоподпорными сооружениями на водотоках и используются в целях осуществления прудовой аквакультуры,
- объекты капитального строительства, некапитальные строения, сооружения, которые КФХ использует для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции. Также фермерское хозяйство может использовать помещения в указанных объектах, строениях и сооружениях для реализации собственной с/х продукции.
Приведем разъяснения Минсельхоза России по поводу строительства зданий и сооружений для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Министерство указывало, что размещать их можно лишь на земельном участке (той его части), который (которая) не является сельскохозяйственным угодьем (Вопрос-ответ Минсельхоза России "Как осуществляется строительство на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения?" за 2018 год).
- нестационарные торговые объекты – их можно размещать на участке без проведения работ, которые нарушат почвенный слой земли. Кроме того, нельзя располагать такие нестационарные объекты на землях, которые принадлежат к категории сельхозугодий.
- жилые дома, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках КФХ.
Таким образом, для фермерского хозяйства строительство дома (строительство жилого дома) на земле КФХ разрешено, но с некоторыми условиями – о них читайте дальше. Кстати, учитывая, что такой жилой дом используется только самим фермерским хозяйством, его нередко называют "фермерским домом".
Учтите: приведенный список объектов, которые законно могут строиться (находиться) на сельхозземлях КФХ, закрытый. Это значит, что другие объекты размещать на таких землях нельзя.
Строительство дома на земле сельхозназначения для КФХ – условия и требования
По общему правилу, Закон разрешает крестьянско - фермерскому хозяйству строительство жилого дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения, который оно использует для своей деятельности (п. 4 ст. 11 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").
Строительство допускается даже в том случае, когда участок занят сельскохозяйственными угодьями. К таким угодьям относят пашни, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятые многолетними насаждениями типа садов и виноградников (п. 1 ст. 79 Земельного кодекса РФ).
Итак, для КФХ строительство а также реконструкция и эксплуатация жилого дома на сельхозучастке, допускаются, если выполняются следующие условия:
- на участке всего 1 жилой дом,
- количество этажей в доме – максимум 3,
- общая площадь дома – максимум 500 кв. м,
- площадь застройки под домом – максимум 0,25 % от площади земельного участка.
Учтите: если КФХ возводит жилой дом с нарушением хотя бы одного из перечисленных условий, это грозит признанием такого дома самостроем. По общему правилу, использовать самовольную постройку запрещено. Кроме того, в силу закона она подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Построенный по всем правилам жилой дом входит в состав имущества фермерского хозяйства (п. 1 ст. 6 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").
Важно! В отдельных субъектах России региональное законодательство может запрещать КФХ строительство жилого дома на сельхозучастке, который использует фермерское хозяйство - об этих случаях расскажем дальше.
Когда для КФХ строительство жилого дома на сельхозучастке запрещено?
В некоторых ситуациях для крестьянско - фермерского хозяйства строительство жилого дома на сельхозучастке невозможно. Соответствующие запреты могут действовать в конкретных регионах.
Запрет на строительство может предусматривать региональный закон. В таком случае региональный закон содержит перечень районов и других муниципальных образований, в которых фермерам запрещено возводить на участках для КФХ жилые дома (п. 5 ст. 11 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").
Таким образом, Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" разрешает регионам самостоятельно решать вопрос - могут КФХ строить жилые дома на своей сельхозземле, или нет. В ряде субъектов местные власти запрещают строительство на ней, чтобы сохранить высокие показатели плодородности и обеспечить пригодность земли для агропромышленного производства в течение долгих лет.
Важно! Крестьянско - фермерскому хозяйству перед строительством жилого дома на своем сельхозучастке надо предварительно, заранее выяснить, разрешено ли в данном муниципальном образовании осуществлять такое строительство. Если по закону субъекта РФ делать этого нельзя, но КФХ все же возведет дом, есть риск, что его признают самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Регионы России, в которых КФХ не имеют право возводить жилые дома на своих сельхозучастках
Строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на сельхозучастках КФХ запрещены, в частности, на территориях всех без исключения муниципальных образований:
- Республики Татарстан (статья 9 Земельного кодекса Республики Татарстан от 10.07.1998 N 1736),
- Краснодарского края (статья 17 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае"),
- Ленинградской области (статья 4-1 Областного закона Ленинградской области от 02.12.2005 N 107-оз "Об отдельных вопросах оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области").
Еще пример закона субъекта РФ, который запрещает строительство КФХ на землях сельхозназначения жилого дома, - это Закон Московской области от 25.04.2022 N 64/2022-ОЗ.
В Приложении к нему перечислены муниципальные образования МО, где нельзя строить жилые дома на сельскохозяйственных землях фермерских хозяйств. Это, например, городские округа Балашиха, Воскресенск, Домодедово, Дубна, Зарайск, Истра, Клин, Красногорск, Реутов, Серпухов и Химки.
Каковы особенности строительства жилого дома на землях КФХ в 2024 году?
Если на сельскохозяйственном участке КФХ планируется такое строительство, фермерскому хозяйству нужно учитывать следующие важные моменты:
- про государственный кадастровый учет "фермерского дома" и госрегистрацию прав на него,
- про невозможность преобразовать земельный участок, на котором расположен "фермерский" жилой дом.
Давайте поговорим про них детально.
Государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на "фермерский" жилой дом
Их можно осуществить до 1 марта 2031 года в упрощенном порядке, то есть по правилам "дачной амнистии". Об этом говорится в п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Чтобы провести упрощенные учет и регистрацию прав, понадобятся только:
- технический план дома,
- правоустанавливающий документ на земельный участок – если право заявителя на участок, где стоит дом, не зарегистрировано в ЕГРН.
Представлять уведомления о планируемом строительстве дома и об окончании строительства не нужно.
Запрет на преобразование земельного участка с "фермерским домом"
Этот запрет установлен в п. 4 ст. 11 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" для того, чтобы не допустить плотной застройки сельскохозяйственных земель. Ведь они представляют особую ценность для сельского хозяйства ввиду своих свойств.
В связи с этим нельзя образовывать участок из земельного участка, на котором расположен "фермерский" жилой дом (например, с помощью раздела), если это приведет к уменьшению площади исходного земельного надела. Такое преобразование участка с домом, построенным КФХ, допускается только в единственной ситуации – когда участок забирают для госнужд или муниципальных нужд.
