Ограничения сделок с недвижимостью при участии лиц из недружественных стран

Ограничения для россиян с гражданством недружественной страны

Если у человека есть российское гражданство, то он вправе совершать сделки с недвижимостью без ограничений.

Каких-то изменений в учетных и регистрационных действиях нет. Все происходит в те сроки, которые установлены на сегодня действующим законодательством. При оформлении сделки важно именно наличие гражданства России.

В случае двойного (возможно в России только для граждан Таджикистана, т.к. с другими странами нет международных договоров о двойном гражданстве) или второго гражданства (возможно будучи гражданином РФ получить гражданство любой другой страны) порядок необходимых действий и количество документов, которые требуются для постановки на учет, не изменяются.

Каких-либо отдельных требований указания терминов, связанных с «иностранными лицами» в договорах, тоже нет.

Иностранные граждане из недружественных стран - ограничения по недвижимости

Физические лица из недружественных стран могут управлять недвижимостью в России практически без ограничений. Такое решение приняла правительственная комиссия, курирующая инвестиции со стороны других государств в Россию. 

Разрешаются: 

• сделки, связанные с безвозмездным приобретением недвижимости на территории РФ физлицами из недружественных стран у своих родственников;
• сделки, связанные с отчуждением права собственности на недвижимость, которым владеют физлица из недружественных стран (обязательным условием реализации таких сделок является использование специального счета типа C, согласно Указу Путина №95);
• исполнение договоров долевого участия между гражданами нашей страны и физическими, а также юридическими лицами из недружественных стран. 

Разрешение от Минфина понадобится в случае покупки недвижимости гражданином недружественной страны.

Список недружественных стран утвержден специальным распоряжением Правительства № 430 от 5 марта 2022 года, а затем он был расширен. Посмотрите, входит ли интересующая вас страна в данный список.

 Ограничения для юридических лиц, которые связаны с недружественными странами

Сделки с недвижимостью, которые не влекут возникновения права собственности на недвижимость (договор аренды, сервитут, ипотека-залог недвижимости) можно оформить в общем порядке.

Для оформления сделки с недвижимостью можно воспользоваться: 

• личным кабинетом Росреестра,
• многофункциональным центром или, как его называют в Москве, центром «Мои документы»,
• различными веб-сервисами,
• услугами нотариуса.

Что касается купли-продажи недвижимости (в том числе аренда с выкупом), то для юрлиц из недружественных стран есть два порядка сделок с недвижимостью. Один упрощенный, для иностранных юрлиц, подконтрольных России, и раскрывающих сведения ФНС России), другой более сложный(для иностранных юрлиц неподконтрольных России и/или не раскрывающих сведения о сделке ФНС России).

Упрощенный порядок купли-продажи недвижимости для иностранных организаций

Иностранные юридическим лицам разрешено продавать и покупать недвижимость в нашей стране без специального на то разрешения Правительственной комиссии, если одновременно выполняются следующие требования: 

• данные иностранные юрлица находятся под контролем юридических или физических лиц из России, которые являются конечными бенефициарами, т.е. получают выгоду от работы юрлица (данный контроль может быть организован, в том числе, через иностранные компании);
• все данные по этому контролю раскрыты для налоговых органов РФ лицами, перечисленными в Указе Президента №95, в рамках требований действующего законодательства. 

Вместе с заявлением в Росреестр и пакетом необходимых документов для сделок с недвижимостью должно быть предоставлено подтверждение этой информации.

Порядок купли-продажи недвижимости с разрешения Правительственной комиссии

Для остальных юридических лиц из списка недружественных стран, которые не отвечают описанными выше требований, для сделок с недвижимостью необходимо специальное разрешение комиссии Правительства по контролю за иностранными инвестициями в Россию.

Чтобы получить данное разрешение, необходимо подать заявление в Министерство финансов. Сделать это можно следующим образом:

• при наличии электронной подписи - на электронную почту podcom@minfin.gov.ru,
• Почтой России по адресу: 109097, г. Москва, ул. Ильинка, д. 9,
• нарочным в Минфин РФ по адресу: Москва, Ильинка, д.9, 5 подъезд, комн. 121 (подает лично руководитель организации или представитель по доверенности)

Внимание! Достаточно подать заявление от одной из сторон сделки (все равно, будет это иностранная организация или российский субъект сделки).

Готовое разрешение будет необходимо приложить к пакету документов, направляемому в Росреестр.

Как подать заявление о разрешении на сделку с недвижимостью

Заявление в правительственную комиссию составляется в свободной форме, но в нем обязательно нужно

1. указать полные данные обеих сторон сделки,
2. описать объект надвижимости с опорой на выписку ЕГРН,
3. кратко описать условия сделки, т.е. цену, порядок передачи денег и объекта, момент перехода права собственности,
4. указать срок действия договора купли-продажи 9или указать ,что договор действует до полного исполнения обязательств сторонами).

К заявлению прилагаются копии учредительных документов сторон сделки, предварительный договор купли-продажи, копию паспорта руководителя иностранной компании,  бухгалтерский баланс и справка о стоимости активов для российской органзиации.

Заявление будет рассмотрено в течение 30 дней.

Ограничения для граждан и юрлиц из других иностранных государств (которые не относятся к недружественным) 

Указы Президента и, соответственно, особый порядок совершения сделок с недвижимостью не распространяется на представителей иностранных государств, которые не относятся к недружественным странам. Совершать сделки на территории РФ они могут без какого-либо предварительного разрешения. 

Отметим, что иностранные граждане и организации не могут владеть на праве собственности в РФ земельными участками

• сельхозназначения,
• из числа приграничных территорий,
• в границах морских портов.

Ярким примером приграничных и портовых территорий являются некоторые муниципальные образования Крыма: Керчь, Алушта, Ялта, Армянск, Евпатория, Судак, Феодосия и др., полный список которых установлен Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26, с изменениями от 23.11.2021. 

На практике это работает так: если в Керчи продается дом с землей, то иностранный гражданин или иностранная организация не смогут его купить, т.к. не могут быть собственником земли под домом. В таком случае нужно  искать дом, который расположен на земле, арендованной у местных властей.