Как приватизировать гараж в гаражном кооперативе

Нужно ли приватизировать гараж в гаражном кооперативе

Владение гаражом «по расписке», без договора о покупке гаража у собственника или справки о полной выплате пая в ГСК – владение незаконное. Незаконный владелец рискует тем, что гараж у него просто отнимут (например, наследники предыдущего владельца гаража).

Итак, гараж нуждается в дополнительном оформлении, во-первых, если у владельца гаража нет важных документов – договора купли-продажи или документа о выплате пая в ГСК.

Во-вторых, даже если эти документы есть, нужно зарегистрировать право собственности на гараж и землю под ним в ЕГРН, это позволит при необходимости продать гараж или сдать его в аренду.

Что дает приватизация гаража в гаражном кооперативе

Приватизация гаража не только предоставляет существенные преимущества его владельцу в виде подтвержденного и зарегистрированного права собственности, но и является обязательной для введения гаража в гражданский оборот. Как мы уже отметили, действующее законодательство предписывает собственникам недвижимости ставить на государственный учет объекты недвижимости. Причем, как указано в п. 5 ст. 1 закона № 218-ФЗ, государственная регистрация недвижимости в ЕГРН является единственным доказательством существования права собственности на сооружение.

Основные плюсы правильного оформления гаража в собственность:

1. Собственник может не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться строением по своему усмотрению: продавать, дарить, обменивать и т.д.
2. Имущество, которое оформлено по установленным правилам, пользуется большей популярностью, поскольку несет в себе меньше рисков для будущих приобретателей. Стоимость приватизированного гаража выше, чем неоформленного, так как новый владелец приобретает объект недвижимости, а не долю в кооперативе.
3. Если права на гаражную постройку не зарегистрированы, то государство ее просто не видит (нет информации о том, что гараж существует). В связи с этим возникает риск, что строение власти станут рассматривать как самовольное и подлежащее сносу.
4. Если постройка зарегистрирована, то ликвидировать ее сложнее. В случае изъятия земли для государственных нужд, владелец получит денежную компенсацию, равную стоимости постройки.

Особенности приватизации гаража в гаражном кооперативе

Порядок действий при оформлении гаража в собственность зависит от типа постройки. Капитальные сооружения в гаражных кооперативах бывают:

• отдельно стоящие;
• объединенные в одно строение, когда все боксы имеют общий фундамент, крышу и коммуникации.

Отдельно стоящий гараж можно приватизировать самостоятельно, а вот владелец бокса не сможет приступить к этой процедуре без согласия всех остальных собственников. Заручиться поддержкой сразу всех владельцев можно путем проведения общего собрания участников ГК.

Для справки:
Право собственности на гаражное строение возникает у члена кооператива сразу после полной выплаты пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Далее собственник объекта недвижимости (если гараж относится к недвижимости) вносит сведения о своем имуществе в государственный реестр ЕГРН - регистрирует свое право собственности.
То есть, с точки зрения законодательства, оформление гаража в частную собственность представляет собой не приватизацию, а регистрацию прав собственности на объект недвижимости - гараж. Регулируется эта процедура положениями закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Вместе с тем, термин «приватизация» может быть применен к процессу передачи земли под гаражным строением от собственника, если это публичное образование (например, муниципалитет), владельцу гаража.
Для упрощения, далее в статье мы будет использовать термин «приватизация» для описания обеих процедур оформления права собственности (на гараж и на землю под ним).

Проблем с оформлением объекта не будет, если кооператив и сооружения были созданы в соответствии с законом (то есть, получен акт ввода сооружений в эксплуатацию и есть надлежаще оформленные правоустанавливающие документы на землю и пр.).

Если же какие-либо документы отсутствуют, то вопрос признания права собственности придется решать в судебном порядке, а регистрация собственности будет осуществляться на основании судебного акта.

В настоящее время, при определенных условиях возможна регистрация права собственности на гараж и землю под ним в упрощенном порядке, получившем название «гаражная амнистия» (об этом ниже).

Порядок приватизации гаража в гаражном кооперативе

В общем виде алгоритм действий при оформлении права собственности на гараж выглядит следующим образом:

1. После выплаты всей суммы пая и ввода гаражных сооружений в эксплуатацию нужно обратиться в правление кооператива и получить справку о членстве и полной уплате паевых взносов.
2. Обратиться к кадастровому инженеру и получить технический план сооружения.
3. С подготовленным комплектом документов обратиться в Росреестр или МФЦ.
4. По завершении процедуры получить выписку ЕГРН с подтверждением права собственности на гараж (п. 1 ст. 28 закона № 218-ФЗ).

Документы для приватизации гаража в гаражном кооперативе

Регистрация права собственности на гараж происходит на основании заявления собственника сооружения. Заявление можно заполнить непосредственно в службе Росреестра или МФЦ. Для этого используется бланк, утвержденный Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. Правила заполнения заявления, а также требования к составу документов определены Порядком, утв. Приказом Росреестра от 30.12.2020 № П/0509.

К заявлению прикладывают:

• документ, удостоверяющий личность – паспорт, свидетельство о рождении (гараж может быть оформлен в собственность несовершеннолетнего ребенка);
• справку о членстве в гаражном кооперативе - выдается председателем или правлением кооператива по заявлению дольщика;
• справку о полной выплате пая, подписанная председателем и главным бухгалтером кооператива;
• протокол общего собрания собственников кооператива, если по их решению распределялись гаражи;
• технический паспорт объекта недвижимости с указанием местоположения гаража на земельном участке;
• платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины. Размер пошлины для физлиц составляет 2 000 руб., для юрлиц – 22 000 руб. (п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Если право собственности подтверждалось в суде, то в Росреестр предоставляют соответствующий судебный акт, заверенный по установленной процедуре.

Если до заявителя никто в гаражном кооперативе не оформлял сооружения в собственность, то необходимо будет дополнительно представить в службу Росреестра:

• выписку из ЕГРЮЛ о регистрации кооператива как юрлица;
• устав кооператива;
• распоряжение органов местного самоуправления о введении объектов недвижимости в эксплуатацию;
• документы на право собственности или владения и пользования земельным участком.

При обращениях последующих собственников указанные сведения будут получены самим регистратором.

Все действия правообладатель может вести через представителя, для этого нужно оформить доверенность в нотариальной конторе. Оригинал доверенности представляется для регистрации вместе со всем комплектом документов.

Подтверждение права собственности через суд

Обращение в суд собственнику гаража может понадобится в следующих ситуациях:

• на постройку отсутствуют разрешительная документация;
• получен отказ в регистрации права собственности.

В исковом заявлении необходимо указать обстоятельства дела и обосновать почему гараж должен находиться в собственности владельца. Для этого придется собрать и предоставить в суд доказательства:

• документы, касающиеся юрлица (устав, выписку из ЕГРЮЛ, бумаги по землеотводу и пр.);
• все имеющиеся документы, относящиеся к строению (тех. паспорт, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и пр.);
• документы, подтверждающие приобретение права собственности на гараж: о членстве в кооперативе, об уплате взносов, о полной выплате пая и получении гаража (договоры, протоколы, выписки из протоколов, справки).

Для признания права собственности на гараж нужно обратиться в суд по месту нахождения гаража. При стоимости гаража менее 50 000 руб. владелец может обратиться в мировой суд, в других случаях необходимо обращаться в районный суд.

В случае получения положительного судебного решения право собственности на недвижимость необходимо зарегистрировать в Росреестре. Документы для регистрации подаются в общем порядке.

Способы предоставления документов

Документы можно предоставить в орган регистрации прав (Росреестр) одним из следующих способов:

• Лично (через представителя по доверенности) в ППК «Роскадастр» или МФЦ, в том числе при выездном приеме. Документы подаются независимо от места нахождения объекта согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра.
• Через нотариуса, засвидетельствовавшего подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав.
• В электронной форме через официальный сайт Росреестра, в том числе через личный кабинет.

Приватизация земли под гаражом в гаражном кооперативе

Приватизация гаража тесно связана с вопросами приватизации земельного участка под ним.

Как правило, земельные участки выделялись и выделяются гаражным кооперативам государством в бессрочное пользование или в аренду. Распоряжаться такой землей вправе только собственник земли - государство (муниципалитет). Поэтому вопросы приватизации земли под гаражом решает государство.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поэтому собственники сооружений, находящихся на чужой земле, имеют преимущественное право покупки или аренды этого участка.

Земля под гаражными строениями может быть оформлена в собственность (аренду) непосредственно юрлица – гаражного кооператива, или в собственность физлиц – владельцев гаражей.

Варианты оформления земли гаражным кооперативом:

1. Выкуп земли всеми участниками кооператива в общую собственность.
2. Заключение договора аренды между муниципалитетом и ГК, со множественностью лиц на стороне арендатора.

Решение принимается на общем собрании членов кооператива и оформляется протоколом. Все участники пишут общее заявление и вместе с протоколом и иными документами направляют его в госорган для заключения договора.

Законодательство допускает также приобретение земли под гаражом в личную собственность владельца гаража. В этом случае процедуру необходимо начинать с межевания, то есть выделения из общего земельного участка надела, который впоследствии будет приватизирован. Для этого, придется получить в письменной форме согласие собственника земли (государства) и всех пользователей исходного земельного участка (членов кооператива) (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Если провести межевание невозможно, то гражданин сможет оформить гараж в свою собственность, но земля под ним будет являться общим имуществом владельцев гаражей или останется за государством.

Упрощенная приватизация гаража в гаражном кооперативе 2023

С 2021 года в нашей стране действует упрощенный порядок (без торгов) оформления земли под гаражами в собственность граждан, так называемая «гаражная амнистия», введенная законом от 05.04.2021 № 79-ФЗ. 

Упрощенная схема предполагает, что гражданин бесплатно может приватизировать землю под гаражом в гаражном кооперативе и одновременно зарегистрировать право собственности на гараж. Упрощенный порядок будет действовать до 1 сентября 2026 года.

Отметим, что до вступления в силу данного порядка получить в собственность участок под гаражом можно было только, если право собственности на гараж уже было зарегистрировано в ЕГРН (ст. 39.20 ЗК РФ).

Условия для получения земельного участка и гаража в собственность

Воспользоваться «гаражной амнистией» может только гражданин и только при соблюдении определенных условий или требований к постройке и к земельному участку.

Требования к гаражу:

• возведен до 30.12.2004;

• является объектом капитального строительства, то есть имеет фундамент и стены;

• не признан в судебном или ином законном порядке самовольной постройкой.

Обратите внимание! Действие «гаражной амнистии» не распространяется на разборные металлические гаражи, гаражи, используемые в коммерческих целях (автосервисы, мойки и т.п.), находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также подземные гаражи. Однако, в этой части законодатель предусмотрел некоторые исключения (о них ниже).

Требования к земельному наделу под гаражом:

• находится в государственной (муниципальной) собственности;
• не ограничен в обороте. Если участок ограничен в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), владелец гаража может претендовать только на аренду земли за плату в размере не выше размера земельного налога на соответствующий участок;

• образован из земельного участка, предоставленного гаражному кооперативу (либо иной организации, при которой был создан кооператив) для размещения или строительства гаражей. Гараж выделен на основании решения общего собрания членов кооператива.

Положения закона о гаражной амнистии применяются также и в следующих ситуациях:

• Гараж является частью блочного строения (общие стены, крыша, фундамент и коммуникации).
• Гаражный комплекс уже стоит на кадастровом учете или в отношении него оформлены права как на целое здание, а отдельные боксы указаны как помещения в нем. В этом случае закон предусматривает порядок разделения гаражного комплекса на отдельные гаражи.
• Гражданин вышел из состава гаражного кооператива, или кооператив прекратил свое существование.
• С заявлением о предоставлении участка обратился наследник владельца гаража. В этом случае наследник дополнительно представляет свидетельство о праве на наследство.

Как приватизировать землю и гараж в гаражном кооперативе

Первое, что необходимо сделать, - узнать, стоит ли участок под гаражами на кадастровом учете и уточнены ли его границы.

Для этого можно обратиться в Федеральную кадастровую палату, территориальное подразделение Росреестра или МФЦ. Сведения о земельных участках, стоящих на кадастровом учёте, можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра.

Если участок стоит на кадастровом учете с указанием границ, то можно сразу обращаться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана гаража и подавать в уполномоченный госорган заявление и документы для оформления собственности.

В случае, если земельный участок не стоит на кадастровом учете необходимо будет сделать следующее:

1. Подготовить схему расположения земельного участка.
2. Обратиться в уполномоченный орган за предварительным согласованием предоставления участка.
3. Подготовить межевой план участка и технический план гаража.
4. Направить собранный пакет документов в уполномоченный госорган для решения вопроса о предоставлении земельного участка в собственность.
5. Оформить права собственности на гараж и участок под ним.

Подготовка схемы расположения земельного участка

Сначала надо выяснить существует ли утвержденный проект межевания территории, на которой расположен гаражный комплекс.

Проект межевания территории – это документ, который заранее определяет направления развития конкретной местности и границы земельных участков. Проекты межевания территории часто размещаются на сайте местной администрации или в Интернете. Такую информацию можно запросить и в уполномоченных органах. В Москве – это Департамент городского имущества (ДГИ г. Москва).

Наличие утвержденного проекта межевания территории означает, что администрация уже ведет работу по постановке на учет образуемых в соответствии с проектом участков. В этом случае схема расположения земельного участка не нужна.

Если проекта нет, то необходимо обратиться к кадастровому инженеру, чтобы подготовить схему расположения участка. Договор с кадастровым инженером заключает владелец гаража, он же оплачивает его услуги.

Земельный участок образуется в границах, соответствующих размещению строения. Схема может быть подготовлена на бумаге или в электронном виде.

Предварительное согласование предоставления земельного участка

Для получения предварительного согласия на приватизацию земельного участка под гаражом необходимо направить соответствующее заявление в орган власти, который распоряжается земельным участком под гаражами. Если земля находится:

• в федеральной собственности, то документы направляют в территориальный орган Росимущества;
• в собственности субъекта РФ - соответствующий орган субъекта (в Москве – это ДГИ г. Москвы);
• в муниципальной собственности – в муниципалитет.

Подать заявление можно через МФЦ или непосредственно в уполномоченный орган. Во многих регионах подать заявление можно также через портал «Госуслуги».

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о получении земли под гаражом в собственность

К заявлению прикладывают:

• схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

• документы, подтверждающие предоставление участка гаражному кооперативу для размещения или строительства гаражей. В случае если такие документы ранее передавались другим членом кооператива, их повторное представление не требуется;

• документ, подтверждающий выплату гражданином паевого взноса;

• решение общего собрания о выделении гаража и (или) участка под ним.

Если каких-либо документов у заявителя нет, то в качестве доказательства владения гаражом можно представить:

• договоры о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, договоры о предоставлении коммунальных услуг или документы, подтверждающие оплату таких услуг, заключенные до 30.12.2004;
• документ, подтверждающий проведение технического учета или инвентаризации гаража до 01.01.2013, если заявитель отмечен в нем как владелец гаража и указан год постройки.

Субъекты РФ могут оговаривать иные бумаги, которые подтверждают права гражданина на гараж.

Заявление госорган рассматривает в 30-дневный срок. Если все условия соблюдены, то по итогам рассмотрения принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Отказ в согласовании должен быть мотивирован, то есть содержать конкретные и предусмотренные законом основания.

Подготовка межевого плана участка и технического плана гаража

После получения положительного решения, необходимо заняться изготовлением межевого плана земельного участка и технического плана гаража.

Для подготовки этих документов гражданину вновь придется обратиться к кадастровому инженеру. С ним гражданин должен заключить договор, согласовать цену и сроки выполнения работ.

Перед этим рекомендуем обратиться в местную администрацию (возможно, часть кадастровых работ можно провести за счет бюджета) и в органы БТИ (в архивах можно найти технический план гаража).

Постановка участка на кадастровый учет

Поставить участок на кадастровый учет гражданин может либо самостоятельно, обратившись в Росреестр (в том числе через МФЦ), либо через кадастрового инженера, подготовившего межевой план участка.

По результатам данной процедуры гражданин получит выписку из ЕГРН на земельный участок под гаражом.

Оформление прав на гараж и участок

Собранные документы (выписку из ЕГРН на земельный участок, решение о предварительном согласовании, технический план на гараж) необходимо направить в орган, который осуществлял предварительное согласование приватизации участка.

Эти документы являются основанием для того, чтобы было принято решение о предоставлении участка в собственность гражданина бесплатно.

После принятия решения госорган самостоятельно обращается в Росреестр с заявлениями о кадастровом учете и госрегистрации прав на гараж и участок. Сделать это он должен в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения.

В итоге всей процедуры гражданин поучает документы, подтверждающие государственную регистрацию его прав на участок и гараж.

Надо ли приватизировать некапитальный гараж в гаражном кооперативе

Если гараж не является капитальной постройкой, то по общему правилу «гаражная амнистия» на него не распространяется. Участок под таким гаражом можно получить в пользование за плату, размер которой устанавливает государство. При этом субъекты РФ могут предусматривать категории граждан, которым такие участки предоставляются бесплатно. Для получения в пользование участка под некапитальным гаражом гражданину необходимо обратиться в орган местного самоуправления для утверждения схемы размещения гаража в порядке (ст. 39.36-1 ЗК РФ).

Вместе с тем из этого правила есть исключение (п. 14 ст. 3.7 закона № 137-ФЗ). Участок под некапитальным гаражом можно получить в собственность бесплатно в том же порядке, что и участок под капитальным гаражом, при соблюдении следующих условий:

• участок находится в фактическом пользовании гражданина;
• образован из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является (являлся) гражданин;
• право постоянного (бессрочного) пользования не прекращено либо переоформлено кооперативом на право аренды, которое не прекращено;
• гараж и (или) участок под ним распределены гражданину на основании решения общего собрания членов кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

Сколько стоит приватизировать гараж в гаражном кооперативе

Стоимость оформления гаража в собственность зависит от конкретных обстоятельств.

В общем виде сумма оформления включает в себя:

• стоимость подготовки необходимых для регистрации документов (зависит от региона);

• цена услуг кадастрового инженера (зависит от региона);
• госпошлина за регистрационные действия. За регистрацию объекта недвижимости гражданин должен заплатить - 2 000 руб., за земельный участок - 350 руб. (п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Дополнительно могут потребоваться услуги нотариуса, оплачивающиеся по установленным тарифам, оплата юридических услуг.

***

Таким образом, приватизация гаража может оказаться достаточно длительным и непростым процессом. Приватизация предусматривает регистрацию права собственности в Росреестре. В некоторых ситуациях оформить недвижимость можно только через суд. С 2021 года действует упрощенный режим регистрации прав на недвижимость.