Предварительный договор аренды нежилого помещения

Предмет предварительного соглашения

Предметом предварительного договора выступает обязательство участников, выраженное в письменной форме, о проведении главной сделки по аренде в отношении конкретного объекта. Основная часть документа отводится перечислению условий заключаемого соглашения.

Внимание! Предварительный арендный договор фиксирует отношения сторон перед основной сделкой, когда уже есть намерения, но нет возможностей для полноценной реализации.

Это позволяет арендатору и арендодателю:

1. Утвердиться, что основной договор будет заключен — например, даже если объект еще не достроен.
2. Зафиксировать условия предстоящей сделки — особенности, время.
3. Арендатору закрепить за собой право получения недвижимости, то есть договор охраняет его от передачи объекта другим лицам.
4. Избежать споров и разногласий — все условия письменно обозначены.
5. Покрыть убытки в случае несоблюдения соглашения.

Важно четко сформулировать предмет договора, в отношении какого объекта действует документ: указать адрес, площадь, собственника и иную идентифицирующую информацию. Если помещение еще не введено в эксплуатацию и не имеет владельца, в соглашение вносятся сведения из проектных бумаг. То есть договор предаренды может быть заключен даже при отсутствии у потенциального арендодателя права собственности на нежилой объект.

Обязательные условия предварительного договора аренды

Обязательные пункты соглашения о будущей аренде приведены в п.3 ст. 429 ГК РФ. Документ должен содержать предмет и условия основного договора. Помимо характеристик помещения, указываются:

1. Сроки заключения договора — например, в течение определенного времени после приобретения прав собственности арендодателем.
2. Целевое назначение объекта.
3. Период действия основного договора.
4. Отсутствие обременений и иных претендентов.
5. Срок передачи объекта после подписания окончательной бумаги, сопровождение сделки актами приема-передачи с указанием текущего технического состояния помещения.

Документ перечисляет права и обязанности сторон, которые впоследствии могут помочь в разрешении споров и конфликтов: например, в отношении оплаты капремонта, правил эксплуатации площади, нюансов и сроков внесения арендных платежей, действий при их задержке, условий расторжения отношений и так далее.

Срок заключения основной сделки

Период действия договора предаренды регламентирован п.4 ст.429 ГК РФ. Стороны должны указать в документе срок, в который участники обязуются подписать соглашение. Им могут выступать неминуемые события, конкретные даты или временные отрезки (ст. 190 ГК РФ).

Внимание! Закон допускает отсутствие срока заключения в документе — в этом случае основной договор должен быть подписан в течение года после подписания соглашения предаренды.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства по преддоговору аренды прекратятся, если до завершения утвержденного срока основной договор не будет заключен или одна из сторон не направит другой предложение об оформлении бумаги.

Форма предварительного договора

Законодательством бланк подобного документа не утвержден, но п.2 ст.429 ГК РФ указывает на необходимость его составления в форме основного договора. Если таковой не установлено, соглашение заключается в письменном виде. Без фиксации пунктов соглашения на бумаге в надлежащем виде договор будет признан ничтожным.

Внимание! Арендные контракты заключаются подписанием сторонами единого документа (ст. 651 ГК РФ).

Образец стандартного соглашения предаренды имеет структуру:

1. Название документа, место и дата заключения.
2. Данные об участниках сделки.
3. Предмет договора с подробным описанием его характеристик, назначения объекта, срока действия главного договора, времени передачи помещения и иных ключевых условий.
4. Права и обязанности сторон.
5. Обеспечение исполнения обязательств — договор предаренды редко заключается безвозмездно, чаще он предполагает внесение арендатором некоторой суммы в пользу арендодателя (так называемого задатка, авансового, гарантийного, обеспечительного платежа).
6. Порядок арендных расчетов.
7. Ответственность участников.
8. Порядок изменения и расторжения договора.
9. Особенности разрешения споров.
10. Заключительные положения.
11. Реквизиты и подписи участников.

Следует учесть, что государственная регистрация предварительного договора аренды не требуется (п. 14 Письма Президента ВАС РФ № 59 от 16.02.01).

Последствия незаключения основного договора

Если одна из сторон отказывает второй в заключении основного договора, нарушая положения соглашения о предаренде, пострадавший участник вправе обратиться в арбитражный суд с требованием принудительно оформить документ. Заявление может быть подано в течение шести месяцев с момента неисполнения взятого на себя обязательства. В этом случае успех дела напрямую зависит от правильности заключенного соглашения предаренды. Суд рассматривает спор сторон, в результате основной договор считается заключенным с момента вступления в силу судебного решения или с даты, в нем указанной (п.5 ст.429 ГК РФ).

Внимание! Требовать что-либо по предварительному договору будет уже невозможно после вступления в силу основного документа (Постановление ФАС СЗО по делу № А56–21025/2008 от 20.05.09).

Уклоняющаяся сторона обязана возместить пострадавшему участнику причиненные убытки. Если был предусмотрен обеспечительный платеж (задаток), и арендатор отказался заключать основной договор, деньги останутся у арендодателя. При уклонении последнего осуществляется возврат средств (иногда с процентами, в двойном размере).

Предварительный договор аренды нежилого помещения выполняет организационную функцию, создавая юридические предпосылки для оформления главного соглашения. Документ подтверждает намерения сторон и гарантирует совершение сделки в случае правильного его оформления.