Рейдерский захват СНТ – можно ли защитить товарищество

Что такое рейдерский захват СНТ

Рейдерский захват – всегда смена контроля над организацией. Причем обычно используются методы, которые законны с формальной точки зрения, но юристами называются «злоупотребление правом». То есть право законом предусмотрено, но используется оно с незаконной целью.

Для СНТ смена контроля означает либо выкуп земли, либо когда рейдеры могут распоряжаться коммунальными ресурсами в товариществе.

Смысл садового товариществая в том, чтобы граждане получили не только участки для строительства домов, отдыха, а иногда и проживания, но и в решении бытовых вопросов. И вопрос налаживания быта – самый серьезный в товариществах, т.к. они находятся часто за городом, а если и в городской черте – то на териториях, на которых муниципальная власть не сумела организовать проведение водопровода, газопровода, дорог.

Различные схемы рейдерского захвата и его признаки

Целью рейдеров является земля СНТ, которую используют садоводы. Как правило, в первую очередь захвату подвергаются заброшенные участки, которые не оформлены, а также земля в общем пользовании. На захваченной земле обычно как можно скорее воздвигают новый коттеджный поселок или строят базу отдыха. В другом варианте садовое товарищество может продолжить существовать, однако рейдеры начинают собирать с садоводов денежные средства за пользования участками.

Распознать признаки рейдерского захвата, который планируется провести, достаточно просто. Прежде всего, обычно создается инициативная группа, которая настроена против главы СНТ. К данной группе постепенно стараются подключить часть садоводов, в которую входят должники и доверчивые люди преклонного возраста, а также люди, которое долгое время никак не участвовали в жизни СНТ. Далее эта активная группа всеми способами старается сместить действующую в СНТ власть:

1. На общем собрании довольно быстро выбирают нового руководителя СНТ (это лицо очень часто не имеет никакого отношения к товариществу ), после чего в интересах рейдеров корректируется устав. Обычно в числе изменений — изменений процедуры распоряжения общим имуществом. В большинстве случаев садоводы не слишком активно участвуют в различного рода собраниях. Это приводит к тому, что все решения принимают «свои люди» из инициативной группы.
2. На втором шаге новым председателем принимаются определенные управленческие решения, которые касаются имущества общего пользования. Эти объекты, как правило, передаются другому юридическому лицу или нескольким. Эти фиктивные компании начинают взимать с садоводов плату за пользование скважинами, водоемами, электросетями и другим.

Представленная выше схема используется в большинстве рейдерских захватов. Однако иногда используются и другие инструменты, такие как:

• фальсификация документов и подписей;
• возбуждение уголовного дела против действующего председателя СНТ;
• распространение ложной информации при использовании СМИ;
• газификация, электрификация в обмен на оформление части СНТ на другое юридическое лицо и многие другие.

На руку рейдерам играет и то, что у многих членов СНТ участки и постройки могут быть не оформлены в собственность. Такие лица в лучшем случае имеют справку о членстве в СНТ.  Не оформленные в собственность участки захватываются рейдерами в первую очередь.

Можно ли предотвратить действия рейдеров по захвату СНТ

Не допустить рейдерского захвата СНТ можно. Ниже рассмотрим, что можно и нужно сделать с этой целью конкретно.

Оформить землю

Каждый садовод обязательно должен оформить свой садовый участок и все постройки в собственность. Часть садоводов обладает свидетельствами на землю, которые датированы 92-93 гг, у кого-то есть государственные акты, устанавливающие пожизненное владение либо пользование земельными участками. Следует понимать, что эти устаревшие данные вполне могут быть на текущий момент неактуальными из-за смены институтов, осуществляющих в стране регистрацию на недвижимость. Во времена получения таких бумаг зачастую границы участков не устанавливались точно, а планы чертили «от руки».

Если имеет место быть именно такой случай, то владелец участка должен провести процедуру межевания, зафиксировать границы участка. Затем следует организовать постановку на кадастровый учет и, наконец, зарегистрировать право собственности в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Можно уточнить, что кадастровые работы можно проводить как на индивидуальной основе (межевание одного конкретно участка), там и всем садовым товариществом вместе. Если заказывать кадастровые работы сразу на весь СНТ, то то будет гораздо выгоднее, с точки зрения затрат. Комплексное межевание (когда устанавливают границы сразу всех участком СНТ целиком) по инициативе товарищества стало возможным с 23 марта 2021 года, согласно федеральному закону № 445-ФЗ.

Провести кадастровые работы можно как индивидуально, так и всем СНТ одновременно. Комплексное межевание на весь поселок, в процессе которого кадастровые инженеры измеряют сразу целый кадастровый квартал, получится дешевле. Комплексное межевание выгодно не только из-за низкой стоимости: когда границы участков определяют совместно и одновременно, это сокращает число споров между соседями. Очевидно, что сделать межевание всех участков одновременно гораздо быстрее, чем по отдельности.

Однако на комплексное межевание могут рассчитывать только те садовые товарищества, которые имеют проект организации или застройки своей территории либо уже имеют проект межевания. Обратиться к специалисту по кадастровым работам от имени СНТ может любое уполномоченное лицо. Эти полномочия должны быть подтверждены нотариально, либо даны на основании общего собрания СНТ. По итогам проведения кадастровых работ все планы участком направляются в Россреестр, где уже реализуются и кадастровый учет, и регистрируют права собственности.

Оформить постройки

Право собственности нужно оформить не только на сам участок, но и на постройки, которые на нем возведены. Это могут быть баня, дом, гараж и другое. В настоящее время и до 1 марта 2026 года можно зарегистрировать право собственности на дом без разрешения на строительство, если строительство завершено до августа 2018 года. Это сделать позволяет федеральный закон № 404-ФЗ. Данная законодательная инициатива носит название дачной амнистии. В таблице ниже можно ознакомиться с тем, как дачная амнистия может быть применена в конкретной ситуации. 

 Оформить общее имущество садового товарищества

Личные участки садоводов — это далеко не все, что есть в садовом товариществе. Кроме них, следует обратить внимание на земли общего пользования, например, дороги и проходы и детские площадки. К общему имуществу СНТ также могут быть отнесены пожарные водоемы, скважины, беседки, водонапорные башни и другие объекты. Все это возведено, как правило, на деньги садоводов, а именно: членских взносов.  

На общих земельных участках также нужно сначала провести межевание, согласно проекту межевания территории, что регламентируется федеральным законом № 217-ФЗ. Земельные участки общего пользования должны быть переданы садоводам в собственность на основе долей пропорционально принадлежащим им участков. Поскольку федеральный закон № 217-ФЗ вступил в силу в 2019, это правило относится к тем объектам недвижимости, на которые право собственности оформляется после 2019 года.

В случае оформления имущества и земель общего пользования в собственность самого СНТ значительно увеличивается риск рейдерского захвата. Чтобы изменить эту ситуацию, на общем собрании членов СНТ нужно как можно скорее принять решение о передаче этой собственности членам СНТ. Согласие на такую передачу должно быть у всех членов СНТ. Данный вопрос должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания до 1 января 2024 года. Есть вероятность, что передать общую собственность членам СНТ после этого срока станет сложнее.

Привести документы в порядок

Недостаточно только лишь привести в порядок права собственности на земню и другие объекты недвижимости СНТ. Все документы самого СНТ также должны быть правильно оформлены и содержаться в порядке. В первую очередь, это касается устава.

Правильно, с помощью протоколов, должны быть зафиксированные проведенные общие собрания. Данные протоколы нужно хранить.

Устав СНТ

Каждый член садового товарищества должен иметь доступ к уставу.

Этот основной документ СНТ должен соответствовать пунктам федерального закона № 217-ФЗ, а именно его восьмой статье. В уставе в обязательном порядке должны быть освещены следующие важные вопросы: 

1. Органы руководства СНТ, правила их формирования, утверждения и компетенции (какие решения могут принимать председатель или правление, а какие в обязательном порядке должны выноситься на общее собрание членов СНТ).
2. В каком порядке должны приниматься управленческие решения (например, документом можно предусмотреть обязательно согласование сделок на крупные суммы на общем собрании).
3. Порядок уплаты взносов. Действующим законодательством допустимы только два вида взносов: членские и целевые.
4. Порядок осуществления приема новых и выхода старых членов из товарищества. Поводом для исключения из СНТ может стать задолженность в два и более месяцев, а для исключения, согласно законодательству, предусмотрена специальная процедуры:

• члена СНТ обязательно нужно предупредить за 2 месяца, указав сколько и куда требуется заплатить;
• если 2 месяца прошло, что за 2 недели нужно предупредить члена СНТ о проведении общего собрания с целью его исключения;
• после собрания в течение 14 дней лицу нужно отправить мотивированное уведомление об исключении из СНТ с приложением в виде протокола общего собрания.

5. Регламент приобретения общего имущества СНТ.
6. Как будут регулировать взаимоотношения с теми собственниками, которые на текущий момент не являются членами СНТ. Например, они должны оплачивать членские взносы, поскольку являются пользователями земли в ведении СНТ, и имеют право голоса по некоторым вопросам.
7. Как будут приниматься решения в отношении общего имущества. Здесь полезно закрепить положение о том, что подобные решения должны приниматься на основании общего собрания садоводов.
8. В некоторых случаях действующий устав может противоречить некоторым нормам законодательства либо интересов собственников. В этом случае члены СНТ могут инициировать необходимые изменения в устав.

Правильное ведение всей бумажной документации СНТ

Ни при каких обстоятельствах нельзя допускать никакого беспорядка в бумагах. Нужно тщательно хранить все протоколы общих собраний, следить за кворумом, вести учет расходов максимально подробно.

Важно помнить, что если не контролировать документацию достаточно тщательно или не вести делопроизводство в принципе, то это может только облегчить задачу рейдерам. Если не будет какого-то или каких-то протоколов общего собрания, на их месте очень легко могут появиться новые — поддельные. Внезапно могут всплыть не ясно как появившиеся долги. Отсутствие кворума может спровоцировать отмену действующего руководства.

Вот почему настолько важно скрупулезно и тщательно вести делопроизводство и хранить документацию так долго, как этого требуют законодательство и конкретные обстоятельства.

***

В качестве итога можно отметить, что для снижения риска и даже предотвращения рейдерского захвата СНТ нужно соблюдать следующие принципы:

• в соответствии с действующим законодательством оформить все индивидуальное и общее имущество СНТ;
• обеспечивать кворум на общих собраниях СНТ;
• привлекать для решения важных вопросов квалифицированных специалистов: юристов и бухгалтеров;
• в соответствии с законодательством, а также аккуратно и тщательно вести всю необходимую документацию.