Как оформить покупку гаража в гаражном кооперативе

Стоит ли покупать гараж в гаражном кооперативе?

Поскольку в данном случае речь идет о приобретении не просто гаража, а помещения в гаражном объединении необходимо понимать, что такое «гаражный кооператив».  

Несмотря на то, что гаражные кооперативы существуют в нашей стране не один десяток лет, отдельного правового акта, регламентирующего деятельность этих организаций, не существует.

Гражданский кодекс РФ относит гаражные кооперативы к некоммерческим юридическим лицам - потребительским кооперативам (подп. 3 п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Потребительский кооператив – это добровольное объединение граждан (граждан и юрлиц) в целях удовлетворения их материальных потребностей, осуществляемое путем объединения имущественных паевых взносов его членами.
В случае гаражного кооператива – это объединение граждан с целью строительства и эксплуатации сооружений, предназначенных для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей. Зачастую кооператив создается в виде ГСК (гаражно-строительного). А затем берет на себя эксплуатационные вопросы.

Таким образом, за вывоз мусора, электричество, скорее всего, придется платить через гаражный кооператив. Вступить в кооператив заставить невозможно, даже если вы владеете гаражом в кооперативе. Однако есть риск, что для не-членов кооператива коммунальные услуги будут обходиться дороже. Кроме того, у не-члена кооператива не будет возможности повлиять на состав правления кооператива, председателя, поучаствовать в общем собрании, на котором принимаются важные решения, например, о смене охранного предприятия.

С другой стороны член кооператива платит взносы в кооператив, средства которых уходят не только на коммунальные платежи, но на зарплату председателя кооператива.

Соответственно, гараж в гаражном кооперативе, с одной стороны, более удобен, чем индивидуальный (за эксплуатацией следит кооператив), но с другой требует участия, хотя бы минимального, в делах кооператива (членские взносы, собрания).

Что касается оформления покупки, то более удобна для покупателя ситуация, когда продавец гаража уже полностью выплатил пай в ГСК и зарегистрировал в ЕГРН право собственности на гараж за собой.

Способы покупки гаража в гаражном кооперативе

Мы поговорим о покупке гаража-капитального строения, то есть объекта недвижимости, прочно связанного с землей (имеющего фундамент). Такой гараж нельзя переместить с земельного участка в другое место без ущерба целостности конструкции (неважно, из какого материала выстроен гараж).

Прежде чем оформлять сделку по покупке гаража, расположенного в гаражном кооперативе, покупатель должен выяснить следующие основные моменты:

• как у продавца оформлено право собственности на гараж;
• правовой статус земли под конкретным гаражным строением или в кооперативе.

Заранее рекомендуем узнать является ли продавец членом кооператива и есть ли у него долги перед организацией.

Как возникает право собственности на гараж

Алгоритм дальнейших действий будет зависеть от полученной информации:

1. Если владелец гаража выплатил паевой взнос, но не зарегистрировал имущественные права в установленном порядке, то продажу гаража следует опосредовать путем передачи (уступки) покупателю пая (членства) в кооперативе.
2. Если владелец гаража зарегистрировал свои имущественные права в Росреестре, то в этом случае он может распоряжаться гаражом как любой другой недвижимостью. Стороны заключают обычный договор купли-продажи и регистрируют в Росреестре переход права собственности на гараж от одного владельца к другому.

Первый вариант позволяет приобрести недвижимость с гораздо меньшими капиталовложениями, но с большими рисками.

Отметим, что для передачи гаража по договору купли-продажи, продавец уже должен числиться в ЕГРН собственником.

Если же право собственности на гараж у продавца не оформлено, тогда придется совершить другую сделку – покупку пая в гаражном кооперативе.

Право собственности на гараж при полной выплате пая в кооператив

Сразу после выплаты пая член кооператива становится собственником гаража.

Как указано в п.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Но, поскольку речь идет о гараже, являющегося объектом капитального строительства, недвижимостью, владелец должен зарегистрировать свое право на гараж в реестре ЕГРН.

Однако, важно понимать, что в данном случае собственником делает именно выплата пая, а не госрегистрация права собственности. То есть, даже при отсутствии гос. регистрации, гараж будет считаться собственностью продавца гаража. Просто перед продажей он должен зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Право собственности на гараж для его покупателя

Покупатель гаража становится его собственником не с даты подписания договора, а только после регистрации за собой права собственности в ЕГРН.

Как купить пай в гаражном кооперативе

Рассмотрим особенности покупки гаража в гаражном кооперативе, когда право собственности на объект недвижимости не оформлено в установленном порядке (не зарегистрировано в ЕГРН).

В этом случае нельзя заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, а можно только продать пай в гаражном кооперативе. Данная сделка состоит из следующих этапов:

• Заключение письменного соглашения между членом кооператива, уступающим пай, и лицом, желающим получить такой пай.
• Оформление членства в кооперативе. При подписании соглашения о переуступке покупатель не становится автоматически членом кооператива. Для этого ему необходимо написать заявление на имя председателя гаражного объединения. Процесс выхода и вступления в кооператив регулируется уставом юрлица.

После выполнения всех формальностей и денежных взаиморасчетов покупатель становится владельцем гаража. Стоит отметить, что такие сделки не фиксируются в государственных органах.

Может ли кооператив отказать во вступлении покупателю гаража

Обратите внимание! Теоретически покупатель пая имеет шансы, заплатив большие деньги, остаться без гаража. Ведь решение о вступлении в кооператив нового члена могут принимать только члены кооператива на общем собрании, если иной порядок не установлен в уставе.

На самом деле отказ заявителю о вступление его в кооператив довольно редкое явление. Но, для подстраховки в договоре о переуступке пая, следует указать, что оплата (частичная оплата) по соглашению будет осуществлена только после положительного голосования членов кооператива. Таким образом, можно обезопасить себя от мошеннических действий и различного рода афер.

Необходимо сразу отметить, что покупка пая не означает покупку гаража – покупка пая предоставляет возможность такому лицу впоследствии оформить гараж на себя. Проблем с оформлением не будет, если кооператив создан в соответствии с законом, а также имеются надлежаще оформленные правоустанавливающие документы на землю и соблюдены все правила ввода сооружений в эксплуатацию. В противном случае вопрос признания права собственности придется решать в судебном порядке.

Поэтому покупка гаража, не оформленного надлежащим образом (то есть покупка пая в кооперативе), несет в себе определенные риски, связанные с последующим закреплением права на гараж в пользу приобретателя.

Как составить соглашение купли-продажи пая

Соглашение составляется в простой письменной форме. При составлении соглашения можно ориентироваться на образец, подготовленный нашими специалистами.

В документ следует включить следующие разделы:

• Информацию о сторонах сделки;
• Предмет договора: продажа пая в гаражном кооперативе. Поскольку в данном случае речь идет об имущественном пае, необходимо подробно описать имущество, которое соответствует паю: гараж, адрес расположения, технические параметры;
• Цена сделки: размер оплаты, сроки и условия выплат. Здесь необходимо прописать порядок взаиморасчетов. Можно предусмотреть оплату после получения согласия уполномоченных органов гаражного кооператива на принятие покупателя в члены кооператива. Можно прописать правила возврата денег в случае, если покупателя отказались принимать в члены кооператива.

Также в документе необходимо указать права и обязанности сторон, ответственность по сделке и форс-мажорные обстоятельства. Договор подписывается участниками сделки. Нотариального заверения и госрегистрации данная процедура не требует.

Документы, которые потребуются для оформления сделки:

• Справка о членстве в кооперативе и выплате паевого взноса.
• Копия устава кооператива.
• Выписка из государственного реестра юридических лиц. При наличии ИНН или ОГРН, или наименования можно самостоятельно узнать все сведения, содержащиеся в ЕГРЮЛ.
• Документы, подтверждающие факт отвода земельного участка для образования кооператива.
• Разрешение на строительство сооружений на территории гаражного комплекса.
• Акт введения объектов недвижимости в эксплуатацию.
• Справка об отсутствии задолженности по взносам в кооператив и иным платежам.

Кому принадлежит земля

Не менее важным является вопрос принадлежности земля под строением. С точки зрения закона, мало купить само строение, используемое как гараж. Необходимо как-то оформить землю, на которой это строение возведено.

Лучше всего, если земля под гаражом находится в личной собственности владельца гаража. В этом случае покупатель приобретает сразу два объекта (гараж и участок земли). Конечно, стоимость такого имущества будет выше, но и рисков меньше.

Если земля под строением не принадлежит владельцу гаража, то необходимо проверить, как оформлены права на землю в самом гаражном комплексе. Здесь возможны варианты:

1. Кооператив мог получить землю в бессрочное пользование от местных властей. Распоряжается такой землей государство (муниципалитет).
2. Территория под гаражным комплексом может находиться в долгосрочной аренде у кооператива. В этом случае право пользоваться землей на срок аренды предоставляется кооперативу, однако распоряжается ею собственник земли (государство или юрлицо).
3. Последний вариант – земельный участок под гаражным объединением принадлежит на праве собственности кооперативу или членам кооператива (общая долевая собственность).

В первых двух вариантах все члены кооператива фактически находятся в зависимости от воли собственника земли. В любой момент договор аренды может быть расторгнут, собственник может изменить назначение земельного участка, земля может быть изъята для государственных нужд.

Обратите внимание! Если земля под гаражом оформлена в долевую собственность членов кооператива, то сделка с такой землей требует соблюдения правил продажи доли в общей собственности и нотариального удостоверения (ст. 250 ГК РФ, п. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Основные сведения о характеристиках земли, в том числе кадастровый номер, адрес, вид собственности и пр. содержаться в выписке из ЕГРН. Выписку из ЕГРН может получить любой гражданин о любом объекте недвижимости на территории России.

Порядок приобретения гаража, оформленного с собственность

Как оформить покупку гаража в гаражном кооперативе, если у продавца гаража выплачен паевой взнос и право собственности на строение зарегистрировано в Росреестре?

В этом случае оформление сделки по покупке гаража значительно упрощается. Стороны должны будут:

• составить договор купли-продажи (ДКП) в письменной форме;
• зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Во избежание возможных сложностей, связанных с пользованием инфраструктурой гаражного кооператива, покупатель должен будет либо вступить в члены такого объединения владельцев гаражей, либо заключить с данным юрлицом соответствующий гражданско-правовой договор (по аналогии с пользованием инфраструктурой СНТ).

Регистрация перехода права собственности на гараж

Заключительная стадия оформления покупки гаража в гаражном кооперативе - регистрация перехода права собственности на это сооружение в Росреестре. Именно с этого момента государство признает и подтверждает возникновение права собственности на недвижимое имущество у нового владельца.

Какие документы потребуются для регистрации права собственности на купленный гараж

Для госрегистрации права собственности необходимо представить в Росреестр следующие документы (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 4, ч. 8 ст. 18 закона № 218-ФЗ):

• заявление о регистрации прав на имущество;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя (если документы будут подаваться представителем);
• договор купли-продажи гаража;
• иные документы в зависимости от конкретной ситуации.

Документы можно представить лично и дистанционно.

Лично документы можно подать (подп. 1 п. 2 ст. 3.1, подп. 1 п.1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ):

• в ППК «Роскадастр», в том числе при выездном приеме;
• в МФЦ.

Дистанционно документы подаются через Единый портал Госуслуг, региональные порталы Госуслуг, официальный сайт органа регистрации прав (включая личный кабинет) или с использованием иных веб-сервисов (подп. 2 п. 1 ст. 18 закона № 218-ФЗ).

Если договор был удостоверен нотариально, документы может подать нотариус (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, подп. 5 п. 3 ст. 15 закона №218-ФЗ). Нотариус не сможет подать заявление, если в ЕГРН отмечено, что регистрация без личного участия собственника (его законного представителя) невозможна (ч. 3 ст. 55 Основ законодательства о нотариате).

Оформление покупки гаража в гаражном кооперативе через МФЦ

Удобно использовать для регистрации перехода права собственности многофункциональные центры по системе одного окна. Покупатель и продавец (или их представители) приезжают вместе в МФЦ и передают документы по сделке специалисту. Специалист центра бесплатно:

• проверит комплектность документов;
• удостоверит личность присутствующих;
• занесет данные в программу;
• сформирует заявление на регистрацию и предложит его подписать.

Услуги в МФЦ оказываются в порядке электронной очереди. Записаться можно заранее по телефону или на официальном сайте организации.

Оплата госпошлины за покупку гаража

За государственную регистрацию права собственности покупатель уплачивает госпошлину (ст. 17 закона № 218-ФЗ).

Физические лица платят 2 000 руб., юрлица - 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если необходимо зарегистрировать право собственности и на гараж, и на земельный участок, то дополнительно необходимо оплатить 350 руб. (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

При подаче заявления в Росреестр госпошлина должна быть уже оплачена. Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением необязательно, заявитель вправе сделать это по собственной инициативе (ч. 7 ст. 18 закона № 218-ФЗ).

Срок регистрации права собственности на гараж

Срок регистрации права собственности зависит от того, каким способом подано заявление, правильно ли оно заполнено и все ли документы предоставлены, а также от того, как быстро заявитель оплатил госпошлину (ст. 16 закона № 218-ФЗ).

Росреестр рассмотрит документы в течение 7 рабочих дней. Если заявление поступило через МФЦ – в течение 9 рабочих дней.

Дальше возможны варианты:

• покупатель получает выписку из ЕГРН, с подтверждением его права собственности на гараж;
• если представлен не весь комплект документов или документы вызывают сомнения у сотрудника Росреестра – оформление приостанавливается, либо госорган отказывает в регистрации права собственности (ст. 26 закона № 218-ФЗ).

***

Таким образом, покупка гаража в гаражном кооперативе связана с определенными нюансами. Если продавец оформил право собственности на строение и участок под ним - покупку оформляют по правилам покупки недвижимого имущества, а переход права собственности регистрируют в госорганах.

Если строение и земельный участок под гаражом не оформлены в собственность продавца, то покупатель приобретает членство в кооперативе, то есть не само строение, а право пользования им. Государственная регистрация такой сделки не требуется. Позже можно оформить гараж и землю под ним в собственность.

При этом, следует учитывать, что механизм продажи машиномест, даже оборудованных боксами из быстровозводимых конструкций, будут иметь отличия от продажи гаражей-объектов недвижимости.