Как расторгнуть договор аренды

Основания досрочного расторжения договора аренды

Согласно гл. 34 ГК РФ, существует три варианта досрочного прекращения аренды:

• по соглашению сторон;
• в одностороннем порядке (по инициативе арендодателя или арендатора);
• в судебном порядке (на основании искового заявления одной из сторон).

В первом случае достаточно принятия общего решения участниками правовых отношений. Но для того чтобы отменить действие соглашения в одностороннем порядке, потребуется наличие определенных оснований.

На каких основаниях арендодатель может потребовать расторгнуть договор аренды

Основания для отмены аренды по инициативе арендодателя могут быть следующими:

• нарушение условий соглашения арендатором или использование имущества не по назначению;
• существенное ухудшение состояния арендуемого имущества вследствие его неправильной эксплуатации;
• нарушение сроков внесения или невнесение арендной платы более двух раз подряд;
• невыполнение арендатором возложенных на него обязанностей по осуществлению капитального ремонта.

Основанием для досрочного прекращения аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя могут служить и любые другие обстоятельства, предусмотренные действующим законодательством или указанные в тексте соглашения.

Условия для одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора

Основания для прекращения аренды по инициативе арендатора могут быть следующими:

• невыполнение арендодателем возложенных на него обязанностей по осуществлению капитального ремонта;
• уклонение арендодателя от предоставления имущества в пользование арендатора или создание ситуаций, препятствующих эксплуатации этого имущества;
• передача арендатору в пользование имущества, имеющего существенные недостатки, которые не указаны в тексте соглашения и препятствуют использованию этого имущества по назначению;
• порча арендуемого имущества не по вине арендатора с утратой возможности его дальнейшей эксплуатации.

Основанием для досрочного прекращения аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора могут служить любые другие обстоятельства, предусмотренные действующим законодательством или указанные в тексте соглашения.

Досрочное прекращение договора аренды по соглашению сторон

Возможность досрочного прекращения правовых отношений по взаимному согласию сторон предусмотрена законодательством. Но важно учитывать, что устной договоренности в этом случае недостаточно. Чтобы исключить возможность возникновения неблагоприятных последствий в будущем, необходимо зафиксировать этот факт документально. Для этого следует составить соглашение в письменной форме.

Этот документ должен соответствовать структуре основного договора. Необходимо включить в него следующую информацию:

• название документа;
• сведения о дате и месте его составления;
• данные сторон;
• суть соглашения (заключается в том, что стороны по взаимному согласию приняли решение о прекращении действия договора аренды имущества);
• порядок возврата имущества арендатором арендодателю;
• порядок погашения существующих финансовых обязательств (если по состоянию на дату составления документа оплата не была произведена);
• информация об отсутствии претензий между сторонами;
• сведения о количестве экземпляров документа;
• реквизиты сторон;
• подписи арендатора и арендодателя.

В тексте документа может быть отражена и другая информация или дополнительные условия, которые стороны посчитают нужным указать.

Внимание! Если предметом аренды является недвижимость, а срок действия соглашения составляет 1 год и более, потребуется составить заявление о прекращении права аренды имущества. Этот документ необходимо предоставить в ЕГРН для внесения в реестр соответствующих изменений.

В целом процедура расторжения сделки аренды по взаимному согласию сторон состоит из следующих этапов:

1. Направление одной стороной другому участнику сделки письменного уведомления с предложением разорвать соглашение.
2. Согласование порядка и сроков возврата имущества, а также даты расторжения сделки.
3. Заключение письменного соглашения о прекращении правовых отношений между сторонами.
4. Проведение государственной регистрации прекращения аренды (при необходимости).

Срок действия аренды прекращается с даты, согласованной между участниками сделки и указанной в тексте соглашения.

Порядок расторжения договора аренды по инициативе арендатора

Гражданский кодекс не предусматривает возможности расторжения срочного договора арендатором в одностороннем порядке без согласия второй стороны, если это не оговорено документально. В отношении бессрочной аренды это право предусмотрено законодательством.

Если в документе указана возможность безусловного расторжения сделки в одностороннем порядке, соглашение может быть признано недействительным без указания уважительных причин.

Внимание! С арендатора (как и с арендодателя) может быть удержан штраф за безосновательный выход из правовых отношений. Его размер должен быть заранее оговорен и документально зафиксирован.

Если соглашением не установлен иной порядок досрочного расторжения сделки, рекомендуется воспользоваться стандартным алгоритмом действий:

1. Направление письменного уведомления арендодателю о планируемом прекращении сделки в одностороннем порядке. Документ составляется в свободной форме. Он должен содержать ссылки на законодательство, которое подтверждает обоснованность позиции арендатора. В уведомлении необходимо указать срок расторжения соглашения. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, отправить этот документ необходимо за 3 месяца до даты расторжения сделки аренды недвижимости или за 1 месяц, если предметом сделки является имущество другого типа. Для срочных договоров эти сроки законом не предусмотрены. Их следует оговорить заранее и документально зафиксировать.
2. Возврат имущества собственнику по акту приема-передачи.

Отношения между сторонами считаются разорванными в сроки, установленные договором, или с даты, указанной арендатором в уведомлении.

Если возможность досрочного прекращения сделки в одностороннем порядке документально не предусмотрена, разрешить спор можно путем судебного разбирательства. В таком случае рекомендуется придерживаться следующего порядка действий:

1. Обратиться к арендодателю с письменным предложением о расторжении договора по соглашению сторон.
2. Составить и подать исковое заявление в суд (в случае отказа арендодателя от предложения о прекращении сделки).
3. Дождаться решения суда.

Если суд сочтет аргументы истца убедительными и примет решение в его пользу, договор будет считаться недействительным с момента вступления в силу соответствующего постановления.

Алгоритм досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя законодательством не предусмотрена, если это право не оговорено условиями соглашения (за исключением бессрочных договоров).

Если эта возможность установлена документально, порядок расторжения сделки состоит из следующих этапов:

1. Направление письменного уведомления арендатору о предстоящем расторжении сделки, составленного в свободной форме. Документ должен содержать ссылки на законодательство, которое подтверждает обоснованность позиции арендодателя. В уведомлении необходимо указать срок расторжения соглашения. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, отправить этот документ необходимо за 3 месяца до даты расторжения сделки аренды недвижимости или за 1 месяц, если предметом сделки является имущество другого типа. Для срочных договоров эти сроки законом не предусмотрены. Их следует оговорить заранее и указать в тексте соглашения.
2. Прием имущества от арендатора по акту приема-передачи.

Датой расторжения правовых отношений считается срок, определенный условиями договора, или дата указанная арендодателем в уведомлении.

Если возможность расторжения договора в одностороннем порядке не предусмотрена документально, разрешить спор можно только через суд. Алгоритм действий в этом случае выглядит следующим образом:

1. Обращение к арендатору с письменным предложением о расторжении договора по соглашению сторон.
2. Составление и подача искового заявления в суд (в случае отказа арендатора от предложения о прекращении сделки).
3. Ожидание решения суда.

В случае вынесения судебного решения в пользу истца правовые отношения считаются разорванными с даты вступления в законную силу соответствующего постановления.

Итак, самый простой способ досрочного прекращения аренды — отмена ее действия по взаимному согласию сторон. Если один из участников сделки не согласен с этим решением, возможно расторжение договора в одностороннем порядке при условии, что это право установлено документально. Во всех других случаях разрешить спор можно только через суд, если у инициатора прекращения сделки имеются на то законные основания.