Договор купли-продажи квартиры с залогом

Законодательные основы договора купли-продажи квартиры с залогом

Согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору может выступать залог. Порядок его применения регламентируется пп. 3 гл. 23 ГК РФ.

Под залогом понимается право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего выполнения должником своих обязательств по договору взыскать долг за счет заложенного имущества. При нарушении требований договора купли-продажи все возникшие убытки покрываются арендодателем за счет переданного в залог имущества.

Законный залог при купле-продаже квартиры

Чаще всего залог при купле-продаже квартиры встречается так называемый «законный». Он не прописывается в договоре. Такой залог наступает, если оплата по договору проходит позднее, чем регистрация квартиры на покупателя в ЕГРН.

Его сущность: квартира считается до оплаты в залоге у продавца. Значит, продавец в случае неоплаты может требовать вернуть квартиру, ссылаясь на правило о залоге.

Особенность этого залога в том, что

• Его не нужно прописывать в договоре,
• Его нужно регистрировать в ЕГРН (просто по заявлению продавца и покупателя), иначе он не наступит.

Договорной залог при купле-продаже квартиры

Залог как обеспечение можно и прописать в договоре купли-продажи, либо оформить отдельным соглашением.

Например, можно передать в залог продавцу другую недвижимость или ценную вещь (автомобиль, дорогостоящее ювелирное изделие).

В случае неоплаты продавец сможет взыскать это имущество и продать его.

Важно: в залог можно отдать любое имущество, а также имущественные права (например, право аренды), но не деньги (ст. 336 ГК РФ). Когда обязательство обеспечивается передачей денег, это называется обеспечительным платежом.

Посмотрим, как оформить договорной залог.

Что выбрать: отдельный документ или пункт про залог в договоре продажи квартиры

Согласно ст.334.1 ГК РФ залог возникает на основе договора, за исключением определенных законом случаев. Условия и форма такого документа регламентируются ст. 339 ГК РФ. Договор залога составляют в простой письменной форме.

В части обеспечения обязательств по аренде квартиры нотариального удостоверения соглашения о залоге не требуется. Минимально необходимые существенные условия для оформления подобного документа (п. 1 ст. 339 ГК РФ):

• Предмет залога (денежные средства или имущество);
• Описание обязательств, выполнение которых гарантируется залогом: содержание, размер, сроки выполнения. При этом, если обязательство возникло из другого отдельного договора, достаточно включить в соглашение его реквизиты.

В остальном, стороны могут добавить любые другие необходимые по их мнению условия. При этом закон не обязывает формировать отдельный документ по залогу (кроме ипотеки). Исходя из практической целесообразности сведения о залоге почти всегда включают в состав общего договора аренды квартиры в качестве отдельного раздела.

Содержание и бланк договора продажи квартиры с залогом

Договор купли-продажи квартиры с залогом должен соответствовать требованиям к соглашениям о купле-продаже жилья и предоставлении залога. Поэтому он включает условия существенные для обоих видов договоров:

• Идентификационные данные участников сделки: ФИО, сведения по паспорту для граждан и наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес для компаний;
• Информацию о жилом помещении, включая тип, адрес, количество комнат, этаж. Целесообразно описать общее состояние жилья, наличие бытовой техники и мебели;
• Предмет договора – обязательство продавца передать, а покупателя принять и оплатить помещение для проживания на определенный срок;
• Права и обязанности сторон договора;
• Размер платы;
• Сведения о залоге: описание вещи ,ее рыночная стоимость, срок на который передаётся залог, основания для использования в качестве покрытия по договору;
• Ответственность сторон;
• Срок действия договора;
• Порядок урегулирования споров.

Договор может включать и иные условия, согласованные его участниками. Типовой формы документа нет, он оформляется произвольно, с учетом приведенных выше рекомендаций. Количество экземпляров равняется числу участников. Переход права собственности к покупателю регистрируетсяв ЕГРН.

Итоги

Договор купли-продажиквартиры с залогом отличается от стандартного наличием условий о предоставлении имущественного обеспечения исполнения обязательств. Он составляется в простой письменной форме с обязательным указанием объекта, суммы, срока залога и порядка обращения взыскания на него.