Несколько слов о ЖСК и участии в нем
Жилищно - строительный кооператив (ЖСК) – это добровольное объединение граждан и компаний (в установленных случаях), которые входят в кооператив на основе членства. Чаще всего ЖСК создают, чтобы построить многоквартирный дом, в котором члены кооператива позже получат квартиры.
Нормы о ЖСК содержатся в Гражданском кодексе РФ и в Жилищном кодексе РФ (далее - ГК РФ, ЖК РФ).
Каждого заинтересованного человека кооператив сначала принимает в свои члены по соответствующему заявлению (ст. 121 ЖК РФ). Это заявление рассматривает правление кооператива, а общее собрание членов (конференция) утверждает своим решением.
Член кооператива вносит вступительный взнос, а дальше выплачивает паевой взнос. Обычно паевой взнос (пай) уплачивают в размере и сроки, согласованные в договоре участия в ЖСК (договоре паенакопления, другом аналогичном договоре). Этот договор оформляют между кооперативом и его членом (пайщиком).
Что нужно знать об оформлении права собственности на квартиру в ЖСК?
Как только член кооператива полностью выплатит свой паевой взнос за квартиру, он становится ее полноправным собственником (ч. 4 ст. 218 ГК РФ).
Другими словами, если вы полностью отдали деньги в счет пая в ЖСК, права собственника на квартиру возникают у вас с момента внесения паевого взноса, а не с момента государственной регистрации права собственности на жилье. Это Росреестр отдельно разъяснил в своем письме от 02.03.2016 N 14-исх/02667-ГЕ/16.
Но все равно на квартиру требуется регистрация права собственности. ЖСК не занимается такой регистрацией. Так что озаботиться подачей документов на регистрацию надо самому пайщику - гражданину.
Зарегистрированное право собственности на квартиру, приобретенную в ЖСК, позволит без проблем совершать с ней любые сделки, а также избежать спорных ситуаций с самим кооперативом и другими его членами.
Кто и как проводит регистрацию права собственности на квартиру в ЖСК?
Регистрацией занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – сокращенно Росреестр. Он проводит ее по правилам Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218) и различных подзаконных актов.
Для регистрации права собственности на квартиру в ЖСК ее собственнику достаточно подготовить пакет необходимых документов, который включает заявление на регистрацию и другие бумаги, и обратиться с ними в Росреестр. Способов подачи документов довольно много – на них мы остановимся ниже.
Важно! В некоторых случаях зарегистрировать право собственности на квартиру в ЖСК через Росреестр в обычном, стандартном порядке может не получиться. Например, если с кооперативом возник спор насчет выплаты вами пая, и он не выдает справку о его полной выплате. Еще вариант - когда право собственности на вашу квартиру незаконно зарегистрировал на себя другой член кооператива.
В подобных ситуациях вам придется сначала обратиться в суд, чтобы он признал за вами право собственности на квартиру. И только потом, после вынесения судом решения в вашу пользу, зарегистрировать право собственности в Росреестре на основании этого решения.
Оформление права собственности на квартиру в ЖСК – пошаговая процедура
Чтобы на квартиру в ЖСК права собственника зарегистрировал обычный гражданин (обычное физлицо), советуем соблюдать следующий порядок действий:
Шаг 1. Определитесь с формой подачи документов в Росреестр – она может быть бумажной или электронной.
Шаг 2. Соберите документы, которые потребуется подать в Росреестр вместе с заявлением на госрегистрацию.
Шаг 3. Оформите заявление на госрегистрацию.
Шаг 4. Оплатите госпошлину.
Шаг 5. Подайте (направьте) заявление вместе с другими документами в Росреестр.
Шаг 6. Дождитесь решения о регистрации и получите выписку из ЕГРН.
Теперь предлагаем подробно пройтись по этим шагам.
Шаг 1 – выбираем форму подачи документов в Росреестр
Она может быть бумажной или электронной (статья 18 Закона № 218).
Бумажные документы можно представить:
- в публично-правовую компанию "Роскадастр" (ППК "Роскадастр") при Росреестре, которая занимается приемом документов на госрегистрацию,
- в МФЦ,
- уполномоченному сотруднику ППК "Роскадастр", который приедет к вам (это называется выездной прием),
- уполномоченному лицу МФЦ при выездном приеме (такую услугу МФЦ предоставляют не во всех регионах, так что заранее уточните про данную возможность).
Электронные документы заявителю придется заверять своей усиленной квалифицированной электронной подписью. Их разрешается подать через личный кабинет:
- на едином портале госуслуг www.gosuslugi.ru,
- на официальном сайте Росреестра http://www.rosreestr.gov.ru/.
Шаг 2 – готовим документы, которые надо приложить к заявлению в Росреестр
Обязательный документ, который вам надо предварительно получить в ЖСК – это справка о полном внесении паевого взноса за квартиру (справка о полной выплате пая). Это самый важный документ, на основании которого зарегистрируют ваше право собственности на квартиру в ЖСК (ч. 2 ст. 14 Закона № 218).
Кроме справки, также потребуются:
- ваш паспорт – если вы подаете документы на регистрацию сами,
- паспорт вашего представителя и нотариальная доверенность на него, которая подтверждает его полномочия, – если документы сдает ваш представитель.
Шаг 3 – составляем заявление на госрегистрацию
Заявление надо составить по утвержденной форме. Она приведена в приложении N 1 к приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310.
Полное название заявления – "Заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
При заполнении заявления руководствуйтесь Требованиями, утвержденными Приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 (приложение N 4 к этому Приказу).
Шаг 4 – оплачиваем госпошлину
Чтобы зарегистрировать свое право собственности на квартиру в ЖСК, надо заплатить госпошлину 2 000 рублей. Но если ваше право собственности на квартиру в кооперативе возникло очень давно, а именно – до 31.01.1998, ничего платить не придется (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 8 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса РФ).
Уплатить пошлину вы можете по своему выбору:
- предварительно, до подачи документов,
- сразу при подаче документов (этот вариант удобен, например, если вы сдаете пакет документов через МФЦ) или после их подачи.
Во втором случае, когда вы подаете заявление без уплаты госпошлины, одновременно с уведомлением о приеме документов вам выдадут или направят информацию для ее уплаты.
В информации будет приведен уникальный идентификатор платежа (УИП) или уникальный идентификатор начисления (УИН), а также крайняя дата уплаты госпошлины. Идентификатор нужен для подтверждения факта оплаты конкретной услуги по регистрации права.
Далее, вам надо оплатить пошлину на основании полученной информации, используя УИП / УИН, до указанного срока – как правило, не позднее 5 дней с даты получения УИП / УИН (Информация Росреестра от 26.07.2017, от 17.10.2017).
Шаг 5 – подаем (направляем) пакет документов на регистрацию в Росреестр
Напомним: в него входит заявление на госрегистрацию и сопутствующие документы, которые мы перечислили выше.
Если вы оплатили госпошлину заранее, советуем также приложить к заявлению квитанцию о ее оплате. Вообще, по Закону № 218, делать это необязательно. Однако подача квитанции вместе с заявлением и прочими документами целесообразна.
Она гарантирует, что заявление не вернут без рассмотрения из-за того, что в госсистеме о платежах нет сведений об оплате пошлины в течение 5 рабочих дней с даты подачи заявления. Кроме того, представив квитанцию, вы можете быть уверены, что заявление рассмотрят в положенные сроки, которые будут считать с даты подачи документов (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона № 218).
Подать документы в Росреестр можно одним из способов, о которых мы рассказали выше.
В подтверждение сдачи документов вы получите:
- расписку – если обращались лично в ППК "Роскадастр" или к вам приехал специалист оттуда,
- уведомление – если обращались с документами в МФЦ, вызывали оттуда специалиста в рамках выездного приема или направляли документы в электронной форме.
Где узнать о ходе госрегистрации права собственности на квартиру в ЖСК?
О том, как продвигается регистрация права собственности на квартиру в ЖСК, вам будут сообщать:
- на адрес электронной почты, который вы указали в заявлении, или
- на номер телефона смс-сообщениями - если в заявлении нет адреса электронной почты.
Об этом говорится в Порядке и способах уведомления заявителей о ходе оказания услуги по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137.
Кроме того, сведения о ходе оказания услуги по регистрации права собственности на квартиру в ЖСК будут доступны в личном кабинете на едином портале госуслуг. Вы найдете их там независимо от того, каким способом подавали документы (ч. 3.1 ст. 21 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг").
Шаг 6 – дожидаемся решения о регистрации и получаем выписку из ЕГРН
По срокам регистрация права собственности на квартиру в ЖСК займет 7 рабочих дней при подаче документов непосредственно в Росреестр или чуть больше – 9 рабочих дней при подаче документов в МФЦ.
По Закону № 218, эти сроки считают с даты приема заявления и прилагаемых к нему документов.
Росреестр пояснял, что срок в 7 или 9 рабочих дней течет со дня, следующего за днем приема документов. А если дата подачи документов приходится на субботу, срок надо считать с понедельника - ближайшего рабочего дня, следующего за субботой (письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Важно! Если вы заранее оплатили госпошлину, но в госсистеме платежей нет сведений о ее уплате, и при этом вы не представили вместе с заявлением квитанцию об уплате, срок регистрации начнет течь только с даты, в которую Росреестр получит данные об уплате пошлины (ч. 7 ст. 18 Закона № 218).
Выписку вам выдадут только в том случае, если вы указали соответствующую просьбу в заявлении. А если вы выбрали в нем вариант "не выдавать документ", тогда выписку вам не пришлют.
Способы получения выписки из ЕГРН
Получить выписку можно в бумажной или электронной форме. Конкретный способ получения обозначают в заявлении на госрегистрацию.
Получить выписку можно:
- лично – в ППК "Роскадастр" или МФЦ по месту представления документов, а также от курьера, которого они к вам направят,
- дистанционно – на адрес электронной почты: туда придет ссылка на электронный документ.
