Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Что такое жилое и нежилое помещение

Что такое жилое помещение, определено законом: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания людей, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). 

Посмотрим, какие это могут быть помещения.

Основной характеристикой жилого помещения является его целевое назначение, т. е. это помещение, которое можно использовать только для проживания людей.

Соответственно, помещения, которые не предназначены для постоянного проживания людей, следует отнести к нежилым. 

В Жилищном кодексе определения нежилого помещения нет. Его можно найти только в постановлении Правительства РФ «О предоставлении коммунальных услуг…» от 06.05.2011 № 354. В п. 2 данного документа указано, что нежилое помещение в многоквартирном доме (МКД) — это помещение, указанное таковым в проектной или технической документации либо в электронном паспорте строения. Такое помещение не является жилым и не включено в состав общего имущества собственников помещений дома независимо от наличия изолированного входа или присоединения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения. 

Чем регламентируются правила перевода

Перевод помещений из жилых в нежилые, т. е. изменение режима пользования жилплощадью, производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.

Документы, с которыми необходимо ознакомиться, планируя преобразование своего жилья:

1. Глава 3 Жилищного кодекса РФ (ст. 22–24).
2. Градостроительный кодекс РФ.
3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении формы уведомления о переводе…» от 10.08.2005 № 502.
4. СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр. (СНиП 31-01-2003).
5. СанПиН 2.1.3684-21, утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3.

Согласно ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое относится к компетенции органов местного самоуправления (п. 1 ст. 23 ЖК РФ). Поэтому администрация каждого населенного пункта разрабатывает регламент по оказанию соответствующей услуги, который служит практическим документом по созданию нежилых объектов недвижимости. В Москве, например, действует Административный регламент перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, утв. постановлением правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое 

Рассмотренный далее порядок перевода жилого помещения в категорию бизнес-площадей будет касаться в основном квартир в МКД. Перевод жилого дома в нежилое здание имеет некоторые специфические нюансы, связанные с изменением назначения земельного участка под домом. 

Как перевести жилой фонд в нежилой? Для перевода помещений следует придерживаться следующего алгоритма:

1. Анализ потенциальной возможности перевода жилого помещения в бизнес-категорию. 
2. Подготовка проекта переустройства (при необходимости). 
3. Получение согласия всех жильцов дома на появление бизнес-площади, а также отдельно собственников примыкающих помещений. Осуществляется путем проведения общего собрания собственников МКД. 
4. Подготовка и подача документов в компетентный орган местного самоуправления.
5. В случае необходимости проведение работ по переустройству.
6. Внесение изменений в ЕГРН. 

Проверяем, можно ли перевести жилое помещение в нежилое

Прежде чем начинать процедуру перевода из жилого помещения в нежилое, необходимо изучить правовую и техническую возможность использовать жилплощадь в интересах конкретного бизнеса. 

Кроме того, следует тщательно проанализировать целесообразность перевода с точки зрения экономики проекта. Необходимо учесть затраты на проведение вышеперечисленных мероприятий, включая строительные работы. Кроме того, следует принять во внимание, что после преобразования изменится ставка налогообложения объекта (подп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). 

Все эти действия можно провести самостоятельно, но лучше воспользоваться услугами специалистов, занимающихся подобными вопросами. 

Условия перевода жилого помещения в нежилое

Жилищный кодекс допускает перевод жилого помещения в нежилое при соблюдении определенных условий. Они перечислены в пп. 2, 3 ст. 22 ЖК РФ:

• Помещение принадлежит физлицу (юрлицу) на праве собственности.
• Квартира расположена на 1-м этаже здания. Если жилплощадь находится на 2-м этаже или выше, перевод возможен, только когда ниже расположены нежилые помещения.
• Переводимое помещение не является частью другого жилого помещения (например, нельзя перевести комнату в квартире).
• Помещение имеет изолированную входную группу или есть техническая возможность ее сделать.
• Собственник и иные граждане не используют помещение в качестве места постоянного проживания.
• Жилплощадь не обременена правами третьих лиц (наем, ипотека и пр.).

Обратите внимание! Не получится перевести помещение в бизнес-категорию, если (пп. 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ):

• жилплощадь расположена в наемном доме социального использования;
• в помещении планируется осуществление религиозной деятельности;
• квартира расположена в аварийном или определенном под снос доме. 

Также могут возникнуть проблемы, если дом, в котором находится квартира, относится к фонду исторических и культурных ценностей (ст. 47.3 закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Технические условия перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилой фонд может быть связан с необходимостью внесения изменений в само помещение. Какие это будут изменения, а также их объем зависит от вида будущего бизнеса. Переделки связаны в первую очередь с оборудованием отдельного входа (это требование не зависит от вида бизнеса), а также с необходимостью выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему бизнес-помещению (п. 136 СанПиН 2.1.3684-21).

Итак, на что следует обратить внимание при планировании преобразований:

• Независимо от вида бизнеса помещение должно иметь отдельный вход (п. 2 ст. 22 ЖК РФ).
• Переведенное помещение должно быть оборудовано противопожарной защитой. У посетителей должна быть возможность эвакуироваться, если начнется пожар (п. 3 ст. 80 закона «Технический регламент…» от 22.07.2008 № 123-ФЗ).
• У объектов, размещенных в жилых зданиях, должна быть автономная вентиляция. К общей системе можно присоединиться, если в помещении не будет вредных выбросов (п. 128 СанПиН 2.1.3684-21). 
• Необходимо обеспечить звукоизоляцию преобразованной квартиры. Если в помещении будет работать какое-либо оборудование, шумы и вибрация не должны превышать допустимый уровень (п. 130 СанПиН 2.1.3684-21, СП 51.13330.2011). 
• Если в планах создание торговой точки, то придется предусмотреть зону разгрузки-погрузки товаров. При этом необходимо учесть, что она должна быть расположена с той стороны, куда не выходят окна жильцов дома (пп. 138, 139 СанПиН 2.1.3684-21).

Подготовка проекта переустройства и (или) перепланировки помещения

Учитывая изложенное, можно сделать вывод, что процедура перевода жилого помещения в нежилое, как правило, требует перепланировки помещения. 

Для этого необходимо подготовить проект, в котором будут учтены в том числе требования регионального законодательства. Регионы очень часто устанавливают дополнительные условия, в том числе уточняют, что можно, а что нельзя делать при перепланировке помещения. В Москве это постановление правительства Москвы «Об организации переустройства…» от 25.10.2011 № 508-ПП. 

Получить предварительную консультацию и заказать проект переустройства (перепланировки) можно в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или в специализированной организации (или ИП), являющейся членом СРО. 

Задача исполнителя — не только подготовить проект, но и получить необходимые согласования (в Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и соответствующие разрешения (п. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Какие документы нужно подготовить 

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимы (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):

Заявитель может не представлять (п. 2.1 ст. 23 ЖК РФ):

• технический паспорт помещения;
• поэтажный план дома;
• правоустанавливающие документы (если право собственности зарегистрировано в ЕГРН).

Эти документы нужны, но отдел местной администрации или комиссия, которые принимают решение о смене назначения, запросят их сами в порядке межведомственного взаимодействия. С другой стороны, заявитель вправе проявить инициативу и представить техпаспорт, поэтажный план, если опасается, что ненужная волокита между БТИ и администрацией затянет переоформление помещения.

Отметим, что в каждом городе, районе есть собственные правила, какие документы нужно представить для переоформления в нежилое помещение. То есть рекомендованный здесь список может быть расширен местными или региональными властями. Например, в Москве для перевода помещения потребуется единый жилищный документ (при его отсутствии — копия финансового лицевого счета или выписка из домовой книги) либо иной документ, свидетельствующий об отсутствии зарегистрированных по месту жительства граждан (подлинники, п. 2.5.1.1.14 Административного регламента, утв. постановлением правительства Москвы № 692-ПП). 

От кого нужно получить согласие

Преобразование помещения и обустройство отдельной входной группы, как правило, затрагивает часть общего имущества собственников всего дома. Для того чтобы осуществить эти преобразования, нужно провести общее собрание собственников и получить их согласие (подп. 4.5 п. 2 ст. 44 ЖК РФ): 

• на использование части общего имущества МКД;
• перевод квартиры в помещение бизнес-категории.

Правила проведения такого собрания и получения согласия изложены в п. 3 ст. 45 и п. 1.2 ст. 46 ЖК РФ.

Дополнительно необходимо получить согласие собственников помещений, примыкающих к переводимому, то есть, расположенных справа, слева, над и под переводимым помещением (п. 2 ст. 23 ЖК РФ). Согласие составляют в свободной форме с указанием следующих сведений:

• Ф. И. О и паспортные данные собственника (или основные данные юрлица); 
• номер жилого помещения;
• наименование и реквизиты документа, подтверждающего право собственности.

Важно, чтобы согласие было подписано именно собственником помещения, а не членом его семьи.

Куда подавать документы на перевод в нежилое помещение

Как уже было отмечено выше, перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органами местного самоуправления. Как правило, данные вопросы относятся к ведению департаментов городского имущества, но в регионах это могут быть другие организации. 

Заявление вместе с другими документами можно подать непосредственно в орган, занимающийся переводом, по месту нахождения помещения или через многофункциональный центр предоставления госуслуг (МФЦ). Во многих регионах подать документы можно также в электронной форме через интернет.

Например, в Москве получение услуги с 29.04.2021 осуществляется в электронной форме с использованием Портала госуслуг города Москвы (п. 1.3 Административного регламента). Документы, которые нельзя представить в электронной форме, заявители передают в бумажном варианте через МФЦ (физлица) или департамент городского имущества (ИП или юрлица).

Кто может требовать перевода жилого помещения в нежилое

Обратиться с заявлением о переводе жилого помещения может собственник или уполномоченное им лицо (по доверенности). 

Если собственников несколько, то запрос направляется одним из них. От остальных сособственников потребуется письменное согласие на перевод жилого помещения в нежилое. Согласие за несовершеннолетних детей (до 14 лет), недееспособных и ограниченно дееспособных граждан оформляется их законными представителями. Несовершеннолетние лица, достигшие 14 лет, действуют самостоятельно, но с согласия законных представителей. При этом представитель может дать свое согласие только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Обратите внимание! Форма согласия сособственников может различаться в разных регионах. Например, в Москве в таких случаях требуется доверенность от сособственников или согласие, заявленное в электронной форме с использованием портала «Госуслуги» при наличии полного доступа к личному кабинету (Административный регламент).

Если собственник жилплощади — ребенок до 14 лет, то дополнительно потребуется свидетельство о его рождении или выданный в установленном порядке документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка. Представители ребенка должны получить согласие органа опеки и попечительства на совершение преобразования жилплощади.

В случае если несовершеннолетний собственник (от 16 до 18 лет) является полностью дееспособным (т. е. вправе распоряжаться имуществом без согласия законных представителей), то ему необходимо представить документ, подтверждающий это право (решение органа опеки или суда об эмансипации).

Принятие решения о переводе помещений

Орган, осуществляющий перевод помещений, должен рассмотреть заявление и представленные документы в течении 45 дней со дня их получения (п. 4 ст. 23 ЖК РФ). В Москве этот срок составляет 34 рабочих дня (п. 2.7 Административного регламента).

По результатам рассмотрения должно быть принято одно из следующих решений (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):

• о переводе помещения; 
• отказе в переводе помещения. 

Положительное решение подтверждает окончание процедуры и является разрешением для использования квартиры в качестве бизнес-помещения (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Если для перевода жилого помещения в бизнес-категорию необходимо переустройство и (или) перепланировка, то заключение о переводе жилого помещения в нежилое должно содержать требование о проведении соответствующих работ в помещении. Перечень работ зависит от того, что именно необходимо поменять в помещении, и от требований, которые установлены к таким процедурам в соответствующем субъекте РФ.

Работы принимает приемочная комиссия, сформированная органом, осуществляющим перевод (п. 9 ст. 23 ЖК РФ). В задачи комиссии входит:

• проведение проверки выполненных работ;
• составление акта, который подтверждает, что работы выполнены.

Обратите внимание! В этом случае именно акт приемочной комиссии будет тем документом, который подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для его дальнейшего использования (п. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Заявитель должен получить уведомление о принятом решении в течение 3 рабочих дней после его принятия (п. 5 ст. 23 ЖК РФ). Форма уведомления указывается в регламенте. В Москве информация направляется заявителю в форме электронного документа, подписанного уполномоченным должностным лицом, через личный кабинет на портале госуслуг. 

Действия после получения разрешения на перевод

Когда все намеченные работы будут завершены и приняты приемочной комиссией, необходимо провести кадастровый учет изменений и внести новые данные о характеристиках объекта в ЕГРН. 

Зачем менять сведения в ЕГРН

Назначение помещения (жилое/нежилое) важно для налогообложения. Сведения из ЕГРН поступают в налоговую инспекцию, именно на их основе начисляют налоги на имущество.

Например, для общей системы налогообложения (ОСНО) обязателен налог на имущество, но коммерческая недвижимость обходится налогоплательщику дороже, чем жилая. Если вы будете пользоваться бывшим жильем в коммерческих целях, а налог платить как обычный гражданин за жилье, вас ожидают штраф и доначисление налога.

Плательщикам УСН, напротив, в некоторых случаях не нужно платить налог на имущество (п. 3 ст. 346.11, п. 10 ст. 346.43 НК РФ). Входит ли ваше помещение в список освобожденных от налога, нужно узнавать для конкретного региона, т. к. каждая область или республика самостоятельно решает, какие помещения освободить от налога. Соответственно, по ошибке выплачивая налог как физлицо за жилье, предприниматель впустую потратит деньги.

Заказ технического плана

Начать эту часть оформления следует с заказа технического плана. Именно этот документ, подготовленный с учетом содержания приемочного акта, будет основанием для учета и внесения обновленных сведений в ЕГРН. 

Для подготовки технического плана можно обратиться к кадастровому инженеру или в организацию, имеющую в штате кадастрового инженера (например, БТИ). Чтобы проверить компетентность специалиста и его право составлять техпланы (обязательно иметь статус кадастрового инженера), зайдите на специальную страницу официального сайта Росреестра здесь. Страница позволяет скачать электронную таблицу с актуальными данными всех действующих кадастровых инженеров России и найти нужную фамилию.

Технический план передайте в орган, принимающий решение о переводе помещения в нежилое.

Регистрация изменений по техплану в ЕГРН

После изготовления техплана орган, принимающий решение о переводе, самостоятельно направит необходимый для регистрации пакет документов в Росреестр (п. 9 ст. 23 ЖК РФ, подп. 5 п. 1 ст. 32 закона № 218-ФЗ). 

Регистрация изменений в ЕГРН займет 15 рабочих дней с даты получения документов. Правообладатель будет уведомлен о внесении изменений в течение 5 рабочих дней (пп. 1, 5 ст. 34 закона № 218-ФЗ). 

Если по какой-то причине изменения в ЕГРН не появятся, владелец помещения должен обратиться в Росреестр самостоятельно. Заявление можно направить без документов-приложений. Росреестр сам запросит их в органах госвласти и местного самоуправления (п. 1 ст. 33 закона № 218-ФЗ). 

***

Таким образом, перевод жилой площади в нежилую означает изменение ее правового статуса. После проведенных преобразований помещение нельзя будет использовать для постоянного проживания, не получится там прописаться самому и прописать родственников, а также нельзя будет сдавать его внаем другим гражданам для проживания. 

Однако данная процедура дает возможность более широко использовать помещения в предпринимательских целях, в том числе сдавать площади в аренду бизнесменам.

Распространенные вопросы

Зачем переводить помещение в нежилой фонд?

Государство следит, чтобы все объекты недвижимости использовались только по прямому назначению. Нельзя использовать помещение для проживания людей, в иных целях (например, для офисов, складов, промышленных производств). Если использовать все-таки необходимо, то только предварительно переведя жилое помещение в нежилое. 

Это важно, поскольку использование помещения не по назначению влечет за собой административное наказание (ст. 7.21 КоАП РФ):

• для граждан — предупреждение или штраф в размере от 1000 до 1500 руб.;
• для юридических лиц — штраф в размере от 20 000 до 30 000 руб.

Вместе с тем есть исключительные виды деятельности, для которых можно использовать жилое помещение без его перевода в категорию нежилого. Речь идет об использовании жилплощади для осуществления профессиональной (педагогической, творческой, адвокатской и пр.) или индивидуальной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). Делать это могут только лица, проживающие в помещении на законных основаниях (в том числе по договору социального найма) и при условии, что их деятельность не нарушает: 

• интересы других лиц (проживающих в этой квартире, а также соседей); 
• требования, которым должно отвечать помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Обратите внимание! Если собственник помещения нарушает права и интересы соседей или использует жилплощадь не по назначению, кроме административного наказания он также может быть лишен своего жилища в судебном порядке (ст. 293 ГК РФ). 

Что нельзя размещать в переведенном помещении

При планировании перевода жилья из жилого в нежилое необходимо учитывать наличие ограничений для размещения отдельных видов предприятий в жилых домах. Они указаны в СНиП 31-01-2003. Так, в жилых домах не допускается размещать:

• магазины товаров бытовой химии; 
• помещения, в том числе магазины, с хранением в них легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, газов, взрывчатых веществ и т. д.;
• склады любого назначения;
• организации, а также магазины с режимом работы после 23 часов; 
• предприятия питания и досуга с числом мест более 50 и общей площадью более 250 кв. м, в том числе функционирующие с музыкальным сопровождением;
• бани, сауны и пр. 

Когда откажут перевести жилое в нежилое?

Основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое в общем виде установлены в ст. 24 ЖК РФ:

• непредставление обязательных документов, в том числе документов, которые были запрошены компетентным органом у заявителя;
• представление документов в ненадлежащий орган;
• несоблюдение установленных ЖК РФ условий перевода помещения;
• несоответствие проекта переустройства помещения требованиям законодательства.

Регионы могут более подробно регламентировать причины отказа в переводе жилой квартиры в категорию нежилого помещения. 

Если заявитель не согласен с принятым решение, то он вправе обжаловать его в судебном порядке. Срок на подачу административного иска — 3 месяца с момента, когда заявитель узнал об отказе (п. 1 ст. 218, п. 1 ст. 219 КАС РФ).

Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое?

Процесс смены статуса жилой недвижимости на нежилую не только длительный, но и затратный. Стоимость перевода помещения из жилого в нежилое в каждом случае рассчитывается индивидуально и во многом зависит от технических характеристик помещения и услуг привлеченных специалистов. Собственнику помещения нужно будет оплатить:

• услуги организации, составляющей проект перепланировки (около 30 000 руб.); 
• подготовку техплана, справок (3000–7000 руб.);
• услуги нотариуса при заверении копий документов при необходимости (10 руб. за 1 страницу);
• работы по перепланировке помещения.

В каждом регионе РФ стоимость будет разной.