Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Когда обязательна регистрация договора аренды?

Заключение сделок, в том числе и арендных, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 609 прямо указывает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ информирует о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Чем грозит незарегистрированная аренда?

При регистрации контракта оплачивается установленная пошлина. Некоторые предприниматели не спешат с фиксацией договора под предлогом отсутствия денег. Они могут таким образом сотрудничать в течение длительного времени, откладывая регистрацию договора на неопределенный срок.

Но могут возникнуть обстоятельства, когда в эти отношения вмешаются третьи лица, которые по замыслу законодателей имеют право знать о долгосрочной аренде. В числе третьих лиц могут оказаться:

1. Налоговая инспекция. При отсутствии регистрации налоговые органы не разрешат арендатору сократить налоговую базу для налога на прибыль за счет арендных платежей.
2. Лицензирующий орган. Не выдаст лицензию на определенные виды деятельности в чужом помещении. Например, не разрешит открыть парикмахерскую или кафе.
3. Новый собственник. Если старый собственник продал помещение или, хуже того, умер, для нового владельца незарегистрированный договор аренды не имеет никакого значения. Так как в Едином государственном реестре недвижимости права арендатора никак не обозначены, соблюдать такой договор новый собственник, скорее всего, не будет. Он может попросить арендатора освободить помещение. Либо поднимет стоимость аренды в разы.

ВНИМАНИЕ! Здесь перечислена малая доля неприятностей, с которыми может столкнуться пожелавший сэкономить арендатор.

Порядок регистрации договора аренды в Росреестре

Документы для регистрации договора в Росреестр отправляют почтой или через сайт.

При отправке почтой в конверт с документами вкладывают опись вложения. Заявление и документы заверяются нотариусом.

Документы можно подать через сайт Росреестра, если каждая из сторон имеет электронную подпись. Договор аренды регистрируется не более чем за 9 рабочих дней. За это время проверяются бумаги и происходит экспертиза сделки. В случае когда предварительно часть помещения ставится на кадастровый учет, срок регистрации продлевается до 12–14 рабочих дней.

После завершения процедуры регистрации заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора со штампами.

Какие документы нужно подготовить?

Для регистрации договора предпринимателю необходимо представить пакет документов.

Пакет документов для юридических лиц

От арендодателя:

1. Копия устава, прошитая и заверенная печатью и подписью директора.
2. Копия приказа о назначении генерального директора ООО.
3. Копия решения собрания учредителей о назначении генерального директора.
4. Согласие залогодержателя, если объект находится в залоге.
5. Согласие собственника на аренду, если оформляется субаренда.
6. Протокол проведения конкурса и согласие муниципальных властей, если помещение относится к муниципальной собственности.

От арендатора:

1. Копия устава.
2. Приказ о назначении генерального директора либо доверенность на подписанта договора.
3. Решение собрания учредителей о назначении генерального директора.
4. Если сделка является крупной для ООО, то решение компетентного органа о сделке.

Кроме этого представляются:

1. Паспорт или другое удостоверение личности заявителя.
2. Акт приема-передачи имущества.
3. Квитанция об уплате государственной пошлины.
4. Договор аренды в трех экземплярах.
5. Нотариальная доверенность на лицо, подающее документы, если это не подписант договора и не генеральный директор.

ВНИМАНИЕ! Вся документация должна быть представлена в оригинале и в копиях.

Перечень для ИП

От ИП кроме указанного нужно будет представить:

• Квитанцию об уплате пошлины.
• Разрешение супруга на передачу имущества в аренду или справку о том, что передаваемая в аренду недвижимость не является совместно нажитой собственностью.
• Разрешение органа опеки на передачу в аренду имущества, которое является собственностью лица младше 14 лет или являющегося недееспособным.

Что потребуется от самозанятого?

Согласно пункту 3 части 2 статьи 6 ФЗ № 422 не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений). То есть сдавать в аренду нежилые помещения, предназначенные для ведения хозяйственной или прочей деятельности, самозанятые по закону не могут.
В то же время самозанятый вправе арендовать жилую недвижимость для получения профессионального дохода. В качестве документа для регистрации он может предъявить:

• паспорт гражданина РФ или другое удостоверение личности;
• свидетельство о постановке на учет физического лица в налоговом органе (ИНН).

Срок регистрации

Договоры аренды, подписанные на срок от двенадцати месяцев и больше, необходимо обязательно регистрировать в Росреестре. Сроки, в которые это нужно сделать, в законе не указаны, не существует санкций за задержку регистрации.

Арендодатель и арендатор могут годами выгодно взаимодействовать на основании незарегистрированного договора. Однако если возникнут непредвиденные обстоятельства или вмешаются третьи лица, регистрировать договор аренды нежилого помещения будет уже поздно.