Договор купли-продажи гаража в гаражном кооперативе

Документы для договора купли-продажи гаража в гаражном кооперативе

До того, как прийти к соглашению о продаже гаража продавец осматривает объект, запрашивает у покупателя определенный пакет документов. Это необходимо, чтобы учесть требования законодательства, проявить должную осмотрительность. В пакет предоставляемых документов включают:

• Удостоверяющие личность владельца документы;
• Правоустанавливающие документы на гараж;
• Выписку из Росреестра.

Важно! Нельзя заключить договор с членом ГСК, если он не оформил право собственности на гараж (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

По объектам, приобретенным в браке, требуют согласие супруга на продажу. Если собственник несовершеннолетний или недееспособный получают согласие органов опеки и попечительства. После изучения всех документов и устранения сомнений в правомочности продавца на сделку приступают к составлению договора.

Нормативные основы договора купли-продажи гаража в кооперативе

На договор купли-продажи гаража распространяются общие требования ГК РФ. Документ оформляют в простой письменной форме за подписями участников (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Договор считают заключенным при достижении соглашений по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).  Для сделок с гаражом к ним относят:

• Предмет договора (ст. 554 ГК РФ): наименование недвижимости (гараж), адрес, номер, площадь. Можно указать иные идентифицирующие признаки, например цвет, материал, наличие ремонтной ямы или подвала, присутствие системы отопления. Большинство сведений вписывают из техпаспорта и выписки ЕГРН;
• Цена договора (ст. 555 ГК РФ) в рублях, рублевом эквиваленте или условных денежных единицах. Здесь же допустимо закрепить порядок и сроки оплаты.

Существенными признают иные условия, согласования которых потребовала любая из сторон. Дополнительно в договоре можно привести сведения о правоустанавливающих документах продавца на гараж, срок его освобождения, ответственность сторон за нарушения. В текст включают положение об отсутствии обременений на объект. Договор продажи гаража не требует обязательного нотариального заверения, за исключением случаев:

• Заключения сделки с несовершеннолетним или лицом, признанным недееспособным;
• Отчуждения долей в праве собственности на объект.

Гараж является объектом недвижимости и сделки с ним подлежат госрегистрации (ст. 551 ГК РФ). После подписания сторонами его передают в Росреестр. При продаже гаража реализуют и земельный участок, на котором он расположен. Передачу объекта оформляют двусторонним актом приема-передачи.

Договор купли гаража в кооперативе: образец и бланк

Типового бланка договора на гараж нет, он оформляется произвольно в виде документа, подписанного сторонами. Содержание соглашения участники определяют исходя из личных приоритетов и желания провести сделку с наименьшими рисками. Примерная структура договора купли-продажи гаража:

• Наименование, дата, место составления документа;
• Сведения об участниках: ФИО, данные паспорта, адреса проживания;
• Предмет договора с подробным описанием объекта, момент перехода права собственности, порядок отчуждения земельного участка;
• Права и обязанности сторон;
• Цена и порядок расчетов;
• Ответственность сторон;
• Заключительные положения: порядок решения споров, внесения изменений в договор;
• Список приложений: план-схема, выписка из ЕГРН, акт приема-передачи.

Внизу приводят реквизиты сторон их подписи и расшифровки. Количество экземпляров договора соответствует числу участников сделки.

Обратите внимание! Когда в договоре не согласованы существенные условия или хотя бы одно из них, он считается незаключенным.

Предмет договора продажи гаража в кооперативе

Предмет договора – передача гаража, являющегося объектом недвижимости. Это условие надо сформулировать так, чтобы можно было точно определить, какой именно гараж стал предметом сделки (ст. 554 ГК РФ).

Для этого указывают адрес строения, его порядковый номер (если есть), кадастровый номер (если есть), общую площадь. Также необходимо указать сведения о правах на объект и правоустанавливающих документах (выписка из ЕГРН, справка о членстве в кооперативе и выплаченном пае, свидетельство о наследстве и пр.).

Можно также указать иные идентифицирующие признаки гаража: цвет, материал, из которого он построен (кирпичный, металлический), наличие или отсутствие второго уровня гаража (техническая яма, погреб и пр.), наличие или отсутствие отопления и т.д.

Часть сведений можно найти в техническом паспорте и (или) выписке из ЕГРН, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.

Также в договоре следует отразить состояние гаража, наличие и состояние имущества, которое остается в гараже, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

Земельный участок под гаражом

В предмет договора необходимо включить информацию о земельном участке под гаражом. Здесь возможны варианты:

1. Участок под гаражом - собственность продавца.

В этом случае продавец отчуждает 2 объекта: гараж и земельный участок под ним (п. 2 ст. 552 ГК РФ). В таком договоре прописывают данные строения и данные земельного участка, указывают их кадастровые номера и площади, а также данные документов о регистрации — например, свидетельств о праве собственности или выписок из ЕГРН.

1. Участок под гаражом не принадлежит продавцу.

В таком случае в договоре следует указать адрес, общую площадь, кадастровый номер (если есть), категорию земель, разрешенное использование участка, на котором стоит гараж. Также называют вид права на участок, которым владеет продавец, и приводят документ, который подтверждает это (например, выписку из ЕГРН).

В такой ситуации от продавца потребуется копия договора аренды с собственником. Исходя из состава участников такого договора необходимо будет предусмотреть дальнейшие действия по переводу прав аренды.

Цена договора продажи гаража в ГСК

Цена в соглашении определяется по взаимному согласию сторон. Для подтверждения обоснованности стоимости гаража и участка под ним можно использовать заключение эксперта (ст. 555 ГК РФ).

В договоре следует определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

Прописывая в договоре цену следует учитывать следующее:

• Цену договора можно указать в виде единой суммы (без расшифровки). По умолчанию цена договора включает в себя стоимость недвижимости и стоимость земельного участка, на котором та расположена (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
• Можно указывать цену с расшифровкой. Но, в этом случае формулировка условия о цене должна быть очень четкой и не допускать возможности различного толкования. Написать лучше так, «цена договора – 800 000 руб. Из них цена гаража – 300 000 руб., цена земельного участка – 500 000 руб.». Иные формулировки нежелательны, так как могут привести к злоупотреблению со стороны продавца.

Иные условия договора продажи гаража в кооперативе

Для успешного выполнения условий сделки, рекомендуем в договоре предусмотреть также ряд дополнительных условий.

В текст договора следует включить пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие ареста, залога и иных ограничений в отношении гаража.

Условие передачи гаража покупателю

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, недвижимость передается покупателю по передаточному акту или другому документу о передаче имущества.

В договоре необходимо указать, как, когда и по каким документам продавец должен передать гараж покупателю. Если покупатель вместе с гаражом получает какое-то имущество (например, инструменты и оборудование), об этом тоже пишут в договоре.

Обратите внимание! Иногда актом приема-передачи гаража может быть сам договор. Например, если продавец передает гараж покупателю в момент заключения договора.

Условия госрегистрации перехода права собственности

Здесь указывают, в течение какого срока необходимо сдать документы в регистрирующий орган. Также можно уточнить, кто несет расходы по регистрации: продавец, покупатель или оба.

Можно прописать ответственность за уклонение от госрегистрации гаража (например, штраф).

Риск случайной гибели или повреждения гаража

По закону этот риск переходит на покупателя после того, как ему передали гараж и стороны подписали передаточный акт (п. 1 ст. 459, п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Но в договоре можно предусмотреть другой момент. Например, риск может переходить от продавца к покупателю после госрегистрации перехода права собственности на гараж.

Ответственность сторон договора продажи гаража

В договор следует включить условия об ответственности продавца и покупателя. Это штраф или пеня.

Продавец отвечает перед покупателем в случае, если не освобождает в срок помещение гаража и не передает оговоренный инвентарь, оборудование.

Для покупателя ответственность наступает, когда он нарушает сроки или порядок оплаты.

Какие документы приложить к договору продажи гаража в ГСК

Как правило, к договору о покупке гаража в гаражном кооперативе прилагаются документы, упомянутые в документе:

• выписки из ЕГРН, которые подтверждают права продавца на гараж и земельный участок под ним;
• технический план гаража с экспликацией;
• передаточный акт или другой документ, по которому гараж передают продавцу;
• расписка о получении денег за гараж.

Документы, которые могут потребоваться: нотариально удостоверенное согласие супруга продавца (если гараж – общая собственность супругов).

Если гараж принадлежал одному из супругов до вступления в брачные отношения или был получен им по дарственной, в наследство, по другим безвозмездным сделкам - одобрение другого супруга не требуется (ст. 36 п. 1 СК РФ); 

К договору имеет смысл приложить различные справки (об отсутствии задолженности по электроэнергии и другим услугам, которые продавец должен был оплачивать при использовании гаража), документы о строительстве гаража или их заверенные копии.

Итоги

Купля-продаж гаража относится к сделкам с недвижимостью и подлежит госрегистрации. Договор составляют в простой письменной форме, с подписями сторон. В документе особое внимание уделяют описание предмета сделки: характеристикам гаража, его описанию. Передачу объекта оформляют актом приема-передачи.