Договор аренды с последующим выкупом

Особенности сделки аренды с правом выкупа

Имущественное право на предмет сделки переходит к арендатору после выплаты выкупной стоимости. Если срок аренды ещё не истёк, а арендатор обязательства выполнил, право переходит в этот момент.

Внимание! Условие о выкупе предмета сделки должно содержаться в «теле» соглашения. Существенным условием договора является выкупная цена. Она обязательно прописывается. Если данное условие отсутствует, договор считается недействительным.

Если арендодатель не желает исполнять обязательства по передаче предмета соглашения в собственности арендатора, последний имеет право обязать его сделать. Сначала стоит предпринять меры досудебного урегулирования спора: направить претензию, предупредить о возможности обращения в судебную инстанцию. Если эти меры не принесут должного результата, необходимо обратиться в суд.

Что обязательно прописать в договоре?

Стороны должны понимать, что в соглашении с правом выкупа прописываются условия аренды и купли-продажи. Поэтому в «теле» соглашения необходимо отразить следующую информацию:

• Об обеих сторонах сделки.
• Описание предмета сделки. Важно, чтобы оно было максимально точным. Родовые признаки должны быть определены так, чтобы не возникало сомнений, о чём идёт речь.
• Выкупная цена. Указывается в рублях. Прописывается цифрами и прописью.
• Срок аренды. Если стороны пришли к соглашению о том, что срок аренды может отличаться от периода времени, данного на выкуп, этот нюанс также нужно прописать. Тогда в «теле» соглашения будет указано 2 отрезка времени.
• Права и обязанности сторон по отношению друг к другу и предмету сделки.
• Порядок передачи имущества в собственность арендатора при условии добросовестного исполнения договора. Порядок регистрации сделки, если эта норма установлена законодательно. Например, если предметом сделки выступает объект недвижимости, а срок временного пользования превышает 1 календарный год, то сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.
• Ответственность сторон за неисполнение условий договора. Обязательно прописать порядок урегулирования конфликтной ситуации без суда.
• Заключительные положения.
• Реквизиты каждой стороны.

Договор заключается в 2 экземплярах. Если сделку нужно регистрировать, то необходим третий. Также арендодатель должен приложить к соглашению копии документов, подтверждающих его имущественное право на указанный в «теле» объект.

Риски для сторон сделки

Обе стороны несут определённые риски. Для собственника (арендодателя) это:

• Упущенная выгода. Если не учесть, что предмет сделки может подорожать, можно неправильно указать выкупную стоимость.
• Увеличение налогового бремени. Собственнику придётся платить налог на доходы.

Риски для арендатора:

• Пока он платит выкупную стоимость, предмет сделки находится в собственности арендодателя. Есть риск, что он может передумать или передать имущественное право третьему лицу. Также собственник может умереть, объект перейдёт по наследству другому человеку, который может решить, что сделка ему не нужна.
• Риск наложения ареста на имущество. Если собственник не будет исполнять некие обязательства, предмет сделки могут арестовать или изъять после признания собственника банкротом.

Чтобы минимизировать все риски, необходимо внимательно подходить к составлению договора, максимально детально прописывать условия сделки и пути решения спорных ситуаций.